[차한잔]  현대산업개발 개같이 멸망 직전

현금성 자산이 5천억인거지 총 자산이 5천억인 것은 아닙니다

아파트를 짓는 것 자체로 수익이 많이 나지 않아요 그런데 그 기간 동안 파이낸싱을 받아요 그 돈을 굴릴 수가 있어요 그리고 부동산으로 수익을 내구요 여러가지 사업을 다양하게 하죠 대형 프로젝트들을 하게 되면 돈 규모도 더 커집니다 아파트 자체로는 건설사 수익을 최소화하고 돈을 굴려 다른 방법으로 돈을 남길거예요

그런 방법이 있었군요. 실제 수익이 얼마나 될지 모르지만 이것도 건설사 능력에 따라 달라지겠군요. 알려주셔서 감사합니다.^^

2%와는 먼가 별도로 남겨먹을 여지가 많으니
꿋꿋이 붙잡고 지금까지 포기하지 않았겠죠

여러 방법이 있나 봐요. 대기업이 돈버는 방법은 상상초월이 더러 있으니 말이에요.

현산은 그룹 주력사업이 건설 하나밖에 없는 상황이라 건설 고꾸라지면 다 고꾸라집니딘.

숨은 이익이 엄청 많겠죠. 그냥 하청에 하청 재하청을 하는게 아닐겁니다.

그러게요. 아마 그 순익중에 또 다 나가고 회사에 자산으로 축적되는 비율을 말하나 봅니다.

명부상 2%만 남기기로 했겠죠.

현산 내부사정은 모르지만 LH, SH등 대관사업 아닌 이상 

대형건설사 주택사업의 실행율은(순이익율) 10% 전후를 유지하려 합니다.

현실적으로 5% 위로 못남기면 건설사들은 바짓가랑이를 잡고 와달라고 해도 투찰을 안 합니다. 

한 5년쯤 전 까지는 건설사 원탑 삼성물산이 재건축/재개발에 발도 안들이던 시절이 있었는데

그때가 부동산 하락기와 맞물려서 남는게 없으니 포기하자~ 라는 의도였습니다.

5년전쯤 전까지 삼성물산 재개발 사업 발도 안들이던 시절 이라고요 ?
확실한건 2016년도 또는 그이전 재개발 사업 잘 수주 하고 있었던것 같은데요
예를들면 래미안 아델리체

삼성물산은 14년 이후 서울외 재개발재건축 수주전에서 지명경쟁을 제외하고는

본격적으로 뛰어 든 적이 없습니다. 19~20년경까지는말이죠. 

그 기간 동안 주택사업본부 매출은 절반이 날아갔고요.

애초에 삼성물산 건설부문을 팔려고(혹은 분할하려고) 했었습니다. 

감옥을 가는 바람에 좀 계획이 틀어졌는데...

아델리체의 경우 16년 이전에 수주 한 단지입니다. 

보통 재개발재건축이 최대 10년보고 수주전 참여하는지라 이미 한 건 어쩔 수 없었고요.

20%도 적다고 할거 같은데요.

2% 남는 거 예상하고 하는 거면 제정신 아닌 거죠. 사업상 리스크 고려하면 2% 벌려고 수천억, 수조원짜리 사업을 한다?

당연히 전체재시공 기준 금액이고
입주예정자에 대한 금융보상(지연이자, 대출지원)을 포함한 금액이에요

https://bucketeer-fd9b7c2e-1c51-4cb1-95dd-fc225f4a5965.s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/ipark/hwajeong/files/notice_190524_APT.pdf

분양가 5~6억쯤 했고요 총 840세대 입니다.. 거기에 1,2단지 나누어져 있어서요.

저기만 1단지 380 세대 입니다.  1단지 총 분양 금액 2300억 입니다.

현재 대지비 빠지면.. 실제 건설비는 7000억...말도 안되고요.

언론에서 이야기 하는 7000억은 건설사 엄살인 언플 같네요.

실제 건설비가 7000억이 아니라 전체 철거+전체 재시공+금융보상을 고려한 금액이라구요. 애초에 토지는 현산이 아닌 현산 계열사에서 구입했기 때문에 현산은 시공만 하는거라 토지 관련 비용은 논할 필요도 없구요.
올해 11월 입주예정이었던게 전면 재시공하면 최소 3년, 길면 5년 넘게 연기되구요. 올해 안에 철거도 못끝냅니다.
대마왕님 입주예정자들이 전면 재시공 원치 않을거라 하지 않으셨나요? 지금 전면 재시공 요구는 물론이고 계약취소와 관련된 소송을 준비하시는 분들도 모이고 있던데요?

아니 누가 무너진 아파트에 입주하고 싶어해요 상식적으로. 대마왕님은 5억주고 무너진 아파트에 입주하시겠어요?

그리고 보면 다른 동 입주 예정자들도 엎어야된다고 하던데요. 지금 저대로 분양되면 분양가보다 가격 더 내리는건 뻔할 뻔짠데 누가 입주하려 하겠어요.

 전부 철거하고 부지는 제3자에게 매각하고 수분양자들에게 손해배상 해주는 게 손실 줄이는 방법이라는 말도 있더군요. 현산 입장에서도 전부 철거하고 다시 시공하느니 그냥 깔끔하게 손해배상 해주고 정리하는 게 나을 거 같습니다.

헐...어디신가유?
아마 건설회사 자체에서
개발한 노른자부지를 가지구
자체시공이면 가능할지도요?
그게 아니면 절대 불가능할겁니다

2%보다 27%가 더 불가능합니다.
위에 으앙쥬금님이 가져오신 기사만 봐도 10%도 안되는데요.

들리는 말로 단정을 해버리면 안되죠.....

장부를 본것도 아니고...

이런 경우 건설사가 아예 시행지분까지 먹어버리는 조건으로 시공하면 말이 안되는건 아닙니다.

주택사업에서 사실상 적폐는 건설사가 아니라 시행사죠. 

땅값이 천억이라 치면, 50억만 들고 천억 땅을 살 수 있고, 분양총액 1조짜리 아파트 단지 사업하는게

이론상 가능합니다.

1조짜리 사업이면 건설사의 매출은 최대 3천억 남짓 합니다. 거기의 10%, 300억 건설사가 가져가고

원래 땅값 10% 뺀 나머지 60%는 시행사와 금융사가 가져가는 구조입니다. 

단 50억을 들고 6천억을 먹을 수 있다는 말이죠.

(상식적으로 말이 안되는 수준의 이자비용을 제하면 시행사는 잘해야 그 절반을 가져가긴 합니다.)

천화동인도 수천배 먹는데,
2%는 말도 안되죠.

어떤 건설사가 2% 수익율 보고
수주할까요?

2% 먹으려고 시공한다는 분들이나 이거 믿는 분들은 사업에 대한 기본적 개념이 없는 거죠. 그 수익 먹으려고 시공하는 건 사업상 리스크 고려하면 자폭하는 거나 다름없죠.

위에 전체 철거 후 재시공 비용이라고 써놨는데요
애초에 이 공사는 2700억짜리 공사에 4개동이 전부 연결되어 있는 주상복합아파트입니다

제가 계산한 것도 철거및 재시용 비용입니다.

철거는 어차피 독립적으로 올라가는 상부만 철거 및 재시공 될 겁니다.

인터넷에 돌아다니는 분양 배치도 보니 201동과 203동이 크고 202동과 204동은 낮고 작더군요.

 만약 2단지 4개 동 모두 및 하부 상가까지 철거 및 재시공 한다고 하더라도 

시공 비용은 제가 계산한 비용X4 = 1400억 보다 많이 적게 들겁니다.

토지보상비 같은거 제외하고 현재까지 들어간 시공비가 1400억입니다. 그런데 전 동을 철거하고 다시 올리는데 1400억이면 올라간다구요?

간단히 계산했지만 매우 여유있게 가정했으니 여유 있을 겁니다

그리고 토지 보상비는 포함하지 않아야요.  

땅을 새로 구입하는게  아니고 새로 짓든 아니든 그 땅은 그대로 거기 있는데요

대단지 아파트의 경우 지하층 공사가 대단히 많은 지분을 차지합니다.

비용 / 공기 그 어느 면에서나요.

지하층은 철거 할 이유가 없고, 또 현실적으로 할 수 도 없기 때문에 

층당 4세대 세대당 2.5억 - 40층 - 400억 가량만 제 하면 되는 상황입니다.

철거 재시공의 경우 건설사 귀책이니, 마진 20%가량을 빼버리면 

철거재시공은 진짜 많이 져춰야 500억 선에서 끝날텐데

입주 전까지의 금융비용이 더 큰 문제가 되겠습니다.

위에 이미 금융비용등을 다 포함한 가격이라 써놨습니다.

그렇게 해도 기업의 수익으로는 잡혀야죠. 건설사 중에 그정도 고 수익을 구가하고 있는 건설사가 어딨나요 대체..

급여로 빼든 계열사 수익으로 빼든 뭔가로 뺄지 몰라도....그렇게 어무렇게나 빼지는 못합니다