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[정치]  화천대유, 논란의 지점을 정리해 보았습니다.

 
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Updated at 2021-09-18 11:56:29

 

보고 싶은 것만 보기 쉬운 이슈인 것 같네요.

 

짧게 공부해 봤지만 나름 객관적이고 이해하기 쉽게 정리해 보려 노력해 봅니다.

남에겐 그렇지 않게 보일 수 있습니다.

잘못된 부분 있으면 지적 바랍니다. (4번 그림의 '성남의뜰' 지분 구조가 중요해 보이네요)

 

1. 논란의 개요 (2015년 대장동 택지개발 사업, 1조 1천 5백억 규모, 27만평)

현재 고급 택지가 된 성남시 대장동 택지개발 과정에서

특정인이('화천대유자산관리' 소유주 K기자 등) 투자를 하여 부당한 이득을 본게 아닌가 하는 의혹 

 

 

2. 대장동 택지개발 사업 진행

 당초 LH에서 공영개발로 진행하려던 사업이,

현 야당 정치인이 개입된 로비로, 민영개발사업으로 진행될 뻔 하다가,

이재명이 성남시장으로 취임하면서 성남시가 주도하는 공영개발 사업으로 추진되었군요.

 

공영개발이지만 사업비와 리스크 부담으로 민간이 참여하게 되는데,

 

민간 컨소시엄의 일원인 화천대유 K모기자와, 

정체불명의 투자자 6명이 3.5억을 투자하여 4천억 정도되는 배당이익을 챙김 

 ⇒ 여기서 부당이익이나 특혜가 아니냐는 논란 발생 한거죠.

 

 

 3. 논란의 여지가 없어 보이는 점

- 문제 많던 민간개발 사업을 공영개발을 추진한 점⇒ 잘했음

  (그러나 공영개발인게 그 자체로 좋은 선택이라 할 수는 없습니다.

  어차피 민간이 참여하게 되고, 중요 한 건 시민들에게 이익이 돌아갔는지 임)

 

- 화천대유의 페이퍼 컴퍼니 논란 ⇒ 문제 없음

 

 

 4. 살펴봐야 할 성남의뜰의 지분구조 입니다.(사업을 위해 성남시와 민간회사가 만든 법인) 

 

- 우선 김현정의 뉴스쇼에 나온 지분 구조표

 

화천대유 자산관리의 지분이 1%네요 (오천만원을 투자)

주식회사라고 들었는데, 김경율회계사는 화천대유 K모기자의 개인회사라고 말하네요.

(추가확인 : 주식회사 인데 지분 100%가 K모기자 소유인가 봅니다.)

 

진짜 특이한 점은 SK증권의 지분 6%입니다.

화천대유보다 오히려 이부분이 뇌관이 될 가능성이 높아보입니다.

 

자료만 보면 SK증권이라는 법인이 투자 한 걸로 이해되지만,

사실은 개인투자자 7명의 투자금을 SK증권에서 운용하는 거라 합니다.

 

실제 투자자는 SK증권이 아니라 돈을 맡긴 7명입니다. (천하동인 1호~7호)

천하동인 1호는 화천대유의 주인인 K기자라고 하고요. (현재 잠적 상태)

 

-복잡한 지분구조를 풀어보니 이렇게 그릴수 있네요.

 *각 셀의 면적은 무시하세요.(지분율을 반영하지 않습니다.)

 

 

 5. 투자액과 배당금과의 상관관계

 

회 사

투자액(초기자본)

배당액

이익률

화천대유

5천만원

577억원

1,154

천하동인 1~7

3억원

3,463억원

1,154

성남도시개발공사

25억원

1,800억원

72

 

화천대유와 천하동인 7명이 얻은 이익이 과도하고,

상대적으로 성남도시개발 공사가 얻은 이익이 작은 이유를

 

이재명 캠프 관계자는 성남도시개발공사가 부담하는 리스크는 작고,

화천대유 등 민간의 리스크는 커서라고 합니다.

(투자비가 문제가 아니라, 사업비 조달을 위한 보증부담 등)

 

그래도 너무 과도한 느낌이 들고요. 

 

또, 화천대유가 개인회사라면

조 단위의 보증 리스크를 부담하는 방법은 애초에 없을텐데..

 

혹시 리스크는 하나은행 등 다른 참여자가 지고,

화천대유는 이득만 챙긴게 아닌가봐야 할 것 같습니다.

 

화천대유의 지분이 개인소유인지,

아니면 다른 콘소시엄에서 화천대유에 투자한 구조인지가 중요할 것 같네요.

 

또 이재명 캠프 관계자는, 성남도시개발공사의 자본 투자액은 사업 종료 후에 돌려받는 방식이므로,

리스크가 없다고 말하는데 이 말은 제 상식으로는 이해가 안되네요.

 사업이 좌초되어 자본잠식되면 날려야 할 돈일텐데요.

 

천하동인 1호 부터 7호도 문제고요.

법적인 부분을 떠나 공영개발 사업에서 막대한 이익을 얻은 사람의 정체를 모른다는건 문제죠.

어떤 경로와 인연으로 그들이 이 사업에 참여하게 되었는지 따져볼 여지가 충분합니다.

 

또 이재명 캠프의 해명을 보면 

 

공영개발로 성남도시개발공사가 1800억을 얻은 성과를 강조하는데

 

민간기업이 번돈이나, 성남도시개발공사가 번 돈이나 마찬가지로 

본질적으로 이 돈은 사업을 잘한 결과 하늘에서 떨어진 돈이 아니라,

사업 인허가권의 가치에서 나오는 돈입니다.

 

1만원 짜리 땅이 개발 인허가를 내주면 100배 1000배로 뛸 수 있는 것이니

애초에 부가가치의 근원은 국가와 시민의 재산에서 나온 셈입니다.

 

1,800억이라는 부가가치를 창출했다고 설명할 문제가 아니라,

상대적으로 다른 사업에 비해 얼마나 더 벌었는지, 어떤 사회적가치가 생겼는지로 설명될 일이죠.

 

 

6. 곁다리로 애매한 부분

이재명은 이 이슈를 방어하는 기자회견에서

사업 추진방식을 민간개발에서 공영개발로 전환한 걸 강조합니다.

 

잘한 일이지만, 그 점은 이 의혹에서 중요한 부분이 아닙니다. 

아울러 공공이익으로 확보했다고 주장하는 5천억원 이야기도 부풀려진 면이 있어보입니다.

 

김경율 회계사 말에 의하면,

택지개발하면서 공원이나 교량, 도로와 같은 인프라 구축된 가치가 오천억 이라는 건데,

이건 민간 개발로 해도 다 하는 일이니까요.

이것도 위에서 이야기한 사업 개발 인허가권의 가치에 따라, 민간이 부담해야 하는 돈입니다.

 

오천억원 벌었으니 잘했다가 아니라,

다른 유사 사업에 비해 얼마나 더 많은 인프라를 확보했는지 따져서 평가할 일이죠.

 

마치 5천억의 가치를 이재명의 공영개발로 만들어 낸것 처럼 이야기하는건

말장난에 불과한 걸수도 있을것 같네요.

 

님의 서명
1. 세상이 좋아지려면, 그 사회의 집단지성이 건강하고, 이성적으로 유지되어야 한다고 생각합니다.
진실 확인 보다, 분노가 앞서고, 이해해보려는 노력없이, '적'으로 '악의'로 규정하는 분위기는 사회에 도움이 되지 않는다고 생각합니다.

2. 내 생각이 옳을 수도, 틀릴 수도 있습니다.
때론 감정이 격해 질 수도 있지만 거기서 끝내지 못하고, 다른 글에 까지 이어가며 댓글을 다는 대화 만은 사양합니다. (비겁한 저격글은 말할 가치도 없고요.)
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Comments
2021-09-18 10:00:56

이런 내용이 깔끔 정리죠..

이해하기 쉽게 잘 정리하셨습니다

2021-09-18 10:03:57

정리 감사합니다

공영개발이면서 불투명한 부분이 참 많네요

2021-09-18 10:07:44

Sk 증권운용을 통한 투자자 6명 나왔다죠?
7명 다 가족에 지인에..

이건 이재명과 야당놈둘이 짬짜미 한거죠
큭히 곽상도.그렇고
지금 서로 싸우는거 처럼 쑈하는 것일뿐.
뒤로가면 뭐 딱봐도 비디오지요.

2021-09-18 10:10:04

돈은 여야 가리질 않습니다

야당만을 콕집어 말할 수도 없어요

Updated at 2021-09-18 10:20:35

공영개발이지만 사업비와 리스크 부담으로 민간이 참여하게 되는데, 민간 컨소시엄의 일원인 화천대유 K모기자와, 정체불명의 투자자 6명이 3.5억을 투자하여 4천억 정도되는 배당이익을 챙김
▶ 3.5억원은 회사 출자금이고, 대천대유에서는 실제 개발 사업을 진행하기 위한 지출 비용으로 더 많이 썼다고 합니다. 3억 5만천원만 투자는 과장된 부분이 있을겁니다. 아무리 못 해도 최소 수백억원대는 들었을테니 그런 부분까지 다 감안하면 실제 드러난 이익 비율은 몇배 정도로 줄어들 수도 있죠. 성남도시개발공사는 출자금만 냈을 뿐 추가적으로 비용을 부담한 적 없습니다.

WR
Updated at 2021-09-18 10:30:43

이부분도 좀 이해가 안됩니다.
성남의 뜰이라는 사업주체가 구성되었으면 콘소시엄 전체다 비용을 분담해야지, 화천대유가 차체적으로 몇백억을 지출한다는게 이상해요.

화천대유라는 회사의 실체를 들여다 봐야 알 수 있을것 같네요.

Updated at 2021-09-18 10:54:16

대장동 개발사업과 같은 도시개발사업의 경우는 물론이고, 모든 토지 주택 SOC 등 개발사업의 경우에는 해당 사업을 수행하는 사업주체를 특수목적법인 (SPC – Special Purpose Company)이라고 하여, 새로 설립하여 그 사업을 수행한 이후 정산하고 해산하는 것이 공통된 사업 수행 방식이다
https://news.v.daum.net/v/20210917112130549

대부분의 개발사업은 모기업의 위험 부담을 피하기 위해 특수목적법인을 세우는 방식으로 진행되며(이 경우 성남도시개발공사, 하나은행 등), 성남의뜰 역시 특수목적법인이라 직원을 고용을 못 합니다. 그래서 직원을 고용하고 실질적인 사업 수행을 위해 화천대유와 같은 대행사를 세울 수 밖에 없는거죠.

2021-09-18 10:28:20

화천대유가 쓴 비용은 다 금융권 차입이고...그 금융권은 하나은행컨소시엄에 포함된 금융기관입니다.

사실 화천대유가 있을 필요가 없죠...컨소시엄에 있는 5개 금융기관이 자기들끼리 출자해서 회사 하나 만드는 게 합리적입니다.. 수천억이나 되는 이익을 남한테 줄 이유가 없죠..

 

간단하게 생각하면 그 7인은 총 3.5억만 넣고 가만히 있으니 컨소시엄에서 알아서 자금조달하고 개발사업하고 이익 발생하니 약 4천억을 배당금으로 준 것이라 생각합니다..

2021-09-18 10:15:25

https://news.v.daum.net/v/20210917161827718
https://news.v.daum.net/v/20210917195802963

2021-09-18 10:15:45

곁다리로 이부분도 석연치 않습니다

2021-09-18 10:29:20

잘은 모르는데 아는 한도내에서 답변드립니다

혹 잘못된 부분이 있으면 지적해주세요

성남의뜰과 하나은행컨소시움같은 프로젝트 금융회사는 명목회사로 실질적인 업무를 할 수있는 자산관리회사를 만든다고 합니다. 그게 화천대유인거죠.

자산관리회사는 법인세와 배당금에 대한 세금 때문에 개인이름으로 출자를 하는 경우가 많다고 하네요. 그러다 보니 자본금이 적고 1인이 출자를 했겠죠. 실질적으로 언론사 간부는 바지사장일겁니다

실질적인 사업운영에 들어가는 돈은 컨소시움에서 나오구요.

배당금 역시  언론사 간부1인이 가져가는게 아니고 올라가고 올라가면 하나은행 컨소시움에 출자한 사람들에게 가는 구조 일거라고 생각합니다.



2021-09-18 10:38:45

네.....7인에게 간 배당금이 컨소시엄 참여 금융기관으로 갔으면 아무 문제 없다고 생각합니다.

그 자금 흐름만 파악하면 간단해지는 문제입니다..

그런데 개인출자회사에 배당한 자금이 금융기관으로 가는 것이라면...이미 그렇다고 대응이 나왔겠죠

2021-09-18 12:06:41

http://naver.me/FYuSOLTx

지난 4월에 금융정보분석원이 경찰에 자금흐름에 수상한 점이 있다는 공문을 보냈었다고..

WR
2021-09-18 10:55:07

네 의미있는 포인트입니다.
화천대유의 설립목적, 기능, 법인격이 설명되어야 하는 이유죠.

2021-09-18 12:00:06

저도 그점을 파악해야된다고 봅니다..

겉으로 드러난 주주나 대표외에 뒤에 숨어있는 핵심인물을 밝혀야죠..

 

솔직히 5천만원 가지고 579억을 벌었다면

그돈을 저 몇명이서 다 꿀꺽하지는 않겠죠..

 

저런 결정을 해줬던 사람이든 정보를 줬던 사람이든 그런 사람들에게

당연히 나중에 돈으로 상납하겠죠..

Updated at 2021-09-18 10:40:57

밑에도 비슷한 내용의 댓글을 쓰긴 했지만, 화천대유가 4천억 이상의 수익을 낼 수 있었던 이유는 분양 시점인 18년말에 분당 등 부근 지역의 집값이 급등해서 분양가를 높여 받을 수 있었기 때문입니다.

 

주변지인 분당의 대표적 단지인 시범단지 32평 실거래가를 보면 15년 1월에는 5.9억 정도 하다가 대장지구 분양할 18년 12월에는 10억이 넘어서 60% 이상 상승했고, 그런 상승세가 대장지구 분양가에도 반영되어 수익이 높아졌다고 봐야할 것 같습니다. 

 

그런데, 15년 시점으로 돌아가서 그정도 분양가를 기대할 수 없었다고 보면, 계약 구조 상 성남시가 5천억 이상의 확정 수익을 먼저 가져가기 때문에 화천대유의 예상 기대 수익은 그렇게 높지 않았을 것으로 보입니다.

실제 분양결과를 봐도 위의 시범단지가 10억 넘는 시점에 30평대 7억, 40평대 후반은 12억에 분양했었고, 30평대는 줍줍까지 가면서 완판, 40평대 후반은 6개월 가량 미분양으로 계속 홍보하고 있었거든요.

 

따라서 계약 시점에 향후 예상 분양가는 30평대 최대 6억 정도를 예상하지 않았을까 싶고, 그에 맞춰서 성남시가 예상 수익을 대부분 가져가는 식으로 설계한 것이 아닐까 싶습니다.

대신 화천대유에는 몇몇 구역의 직접 시행 권한을 주고 수익은 그쪽에서 내는 식으로 협상이 된 것이 아닐까 싶네요.

 

그러다가 분당쪽이 이후 부동산 가격이 급등하는 바람에 추가 수익이 예상보다는 많이 올라간 것 같습니다.

2021-09-18 10:44:01

이미 그 당시 황금알 낳는 건으로 야당정치인들이 달라 붙었고..그래서 이재명 시장이 공영개발로 돌린 것이니....부동산 경기가 안좋았다는 것은 의미 없는 이야기 같구요....

핵심은 언론인 기자가 만든 회사가 무슨 능력이 있어서 컨소시엄에 참여하고..님 말대로라면 시행권한을 가지느냐는 것이죠...

2021-09-18 10:52:28

당연히 전면 민영개발이면 황금알을 낳는 거위가 맞았겠죠. 모든 수익을 민간에서 가져가니까요.

그런데, 성남시가 5천억 이상을 먼저 가져가는 상황이면 이야기가 달라진다고 봅니다.

화천대유가 4천억을 벌었다고 하는데, 만일 분양가가 세대당 1억 정도씩 낮게 받는 상황이 되었다면 대장지구가 6천세대가 넘으니 거기서만도 분양 수익이 6천억 이상  줄어드니까 화천대유가 가져갈 몫은 거의 없었을 거 같으니까요.

따라서 계약 시점에서의 예상 수익은 특혜 여부를 따지는데 중요한 것 중 하나가 되겠죠.

2021-09-18 10:57:53

저는 수익도 수익이지만....그 거대한 컨소시엄에 어떻게 기자가 만들고 그 지인들이 출자한 신탁이 포함되느냐는 것이죠...성남시에서 주도한 컨소시엄에....

WR
2021-09-18 11:00:02

그렇죠.
공영개발이란 말은 형식에 불과한 느낌이 드는 구조예요.

2021-09-18 11:08:31

부동산 시행에 관한 부분은 저도 전문가가 아니니 모르겠지만...

시장주의적 관점에 따라서는 민간 개발에 성남시가 끼어들어서 빨대를 꽂은 걸로 볼 수도 있을 거 같긴 합니다.

개발이익을 선순위 확정 금액으로 성남시가 먼저 가져가기로 계약한 것도 보기에 따라서는 사업 진행을 위한 일종의 세금으로 뜯어간 걸로 볼 수도 있어서요.

진정한 공영개발이라면 역할도 분담, 수익도 분담, 리스크도 분담일테니까요.

 

그래서 각자 관점에 따라서 보이는 부분이 달라지는 것 같습니다.

저도 위에 적었듯이 제가 직관적으로 계산해서 알 수 있는 예상 수익 정도만 판단할 수 있을 거 같고요.

2021-09-18 14:05:58

성남시가 5000억 가져간다는 이재명의 사기를 잘 따져봐야합니다.

여기서 말하는 5000억은 아파트 단지 접근 교통 편이를 위한 터널, 아파트 단지 가치를 높이기 위한 공원 등 공공시설물입니다.

이런 시설들은 대장동 아파트 단지 조성을 위한 필수시설들이고 사업자 입장에서는 자기가 가지고 있어봐야 돈도 안되고(유료터널, 유료공원화 할 수 없지요) 매년 유지보수비만 들어가는 쓸모없는 시설입니다. 이재명이 안받는다고 해도 사업자는 성남시에 기부체납해서 운영비 건지려고 애를 썼을겁니다.

2021-09-18 10:45:37

그냥 '일산대교' 하는지 안하는지
이재명 지켜봐야죠

2021-09-18 11:37:52

핵심의혹 중 하나는 전체 주식 지분 중 핑크 빛 7%만 의결권이 있는 보통주식이라는 점입니다.

나머지 93%는 의결권 없는 우선주라는군요.

이러니 겨우 7% 투자자가 모든 수익을 자기들에게만 배당하는 짓을 저지르고 있고, 앞으로도 계속 될거라는 점입니다.

투자자 리스크니 뭐니 하는데, 투자금은 베이지색 은행권 들이 대고 핑크빛 천재들은 한푼도 내지 않는 구조라서 막말로 사업이 실패하면 모든 리스크는 베이지색 호구들이 떠안는 구조입니다.

돈흐름에 귀신같은 은행권들이 허술하게 이런 호구 짓을 했을까요?

당연히 파란색 성남시를 믿고 은행권들이 개발자금을 빌려준 것이지요.

 

도대체 이런 사업구조를 설계한 사람은 누구일까요? 당연히 사업주체인 성남시일텐데, 왜 이런 사업구조를 설계했는지부터 따져봐야합니다.

 

2021-09-18 11:53:12

저기서 큰 수익을 얻은 화천대유 대표와 주주들과 업체관계자들이

당시 성남시장이었던 이재명지사의 고문변호사, 변호인, 취재기자이었던게

핵심인데 그걸 빠뜨렸네요....

언제부터 변호사와 법조기자가 부동산개발업자가 된거죠..

WR
2021-09-18 12:03:15

관심 없다가,

오늘 아침에 잠깐 들여다 본거라 충분치 않네요.

 

말씀하신 부분이(불평의 투자자들이 사실 이재명 측근) 증거로 나오면, 큰 문제가 될 것 같네요.

 
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