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[팩트체크] 부동산 리스크 3가지 없었다…그게 "천운"이라는 화천대유

 
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Updated at 2021-09-25 10:51:14

대장동 프로젝트 팩트체크(상) 

  

부동산값 폭등에 따른 천운, 문정부에 감사?

그러나 대장동 프로젝트의 수익은 분양을 끝낸 2018년 말에 사실상 확정됐다. 당시 정식 청약 순위 내에서 청약모집자를 다 채워 청약이 마감됐고, 계약 포기분이 미분양으로 남았지만, 그 역시 얼마 안 가 '완판'됐다. 2018년말 이후 수도권 아파트값이 '폭등'한 것은 맞지만, 아파트값이 오른다고 계약자들이 중도금과 잔금을 더 내는 것은 아니다. 부동산값이 폭등했다고 사업자의 수익이 늘어나는 것은 아니라는 얘기다.


하이 리스크, 하이 리턴?

화천대유측은 정식 PF가 성사돼 금융회사로부터 7000억원을 받은 시점인 2016년 12월까지 각종 인허가비용, 용역비 등으로 350억원을 조달했다고 주장한다. 만약 이 돈이 화천대유의 자체자금(Equity)이 아닌 브릿지론(사업초기 인허가 직전에 제2,3금융권에서 빌리는 사업자금)이었다면 이에 대한 리스크도 컨소시엄 구성원이 지분별로 지는 것이 일반적이다.


부동산 경기 침체기라 사업위험 컸다? 

KB국민은행에 월간 주택가격 종합지수에 따르면 전국 주택가격은 2008년부터 2014년까지 보합 또는 하락을 거듭한 뒤 2015년부터는 '우상향' 곡선을 뚜렷하게 그리고 있다. 당시 최경환 경제팀의 잇따른 부동산 부양책으로 훈풍이 불기 시작한 시점이다. 한국부동산원에 따르면 2015년 수도권 주택가격은 4.17% 상승했다.


특히 대장동 프로젝트는 땅작업·인허가·분양 등 부동산 개발사업의 최대 리스크 3가지가 거의 없다시피 한 사업이다. 공권력을 이용한 토지 강제수용으로 토지매입리스크가 없었고, 인허가 또한 성남시가 100% 출자한 성남도시개발공사가 껴 있기 때문에 일사천리로 진행됐다. 분양리스크 역시 거의 없다. '남판교'라 불릴 만큼 인기를 끈 입지이고, 실제 건설회사에 택지를 분양할 때 경쟁률이 182대1이었다. 대장동 프로젝트는 신흥동 공단과 함께 '결합개발'하는 건데, 결합개발이라는 용어 자체가 수익성이 높은 사업(대장동)과 낮은 사업(공단)을 함께 추진할 때 사용하는 용어다.


화천대유는 무허가 자산관리회사?

화천대유는 자산관리회사라고 한다. 성남의뜰은 직원이 없는 페이퍼컴퍼니라 실질적인 일을 할 수 있는 자산관리회사가 필요하다고 했고, 그 일을 화천대유가 한다는 것이다. 부동산투자회사법상 자산관리회사 설립요건은 엄격하다. 자본금이 70억원이어야 하고, 5명 이상의 자산운용 전문인력을 두어야하고, 국토교통부의 인가를 받아야 한다.

 

컨소시엄에 주주로 참여한 하나자산신탁에 수수료를 내고 위탁했다. 하나자산신탁은 메이저 자산관리회사인데, 이런 회사가 컨소시엄에 있는 상태에서 성남도시개발공사는 자본금 1000만원짜리 신생 회사에 자산관리업무를 맡겼다. 화천대유의 자본금은 이후 3억1000만원으로 늘어났는데, 3억원은 부동산개발업무를 할 수 있는 최소 자본금 요건


화천대유 관련 변호사 두 명은? 

화천대유 대표는 이성문 변호사다. 그는 행담도 개발과 관련 있는 행담휴게소를 운영하는 행담오션파크 대표를 지냈다. 이 대표의 지분은 60%다. 행담도 개발은 5000억원을 투입해 서해안고속도로가 지나는 행담도를 해양레저단지 등을 포함한 복합단지로 개발하겠다는 사업이었데, 개발회사 대표가 2005년 '사기 및 배임수재' 혐의로 구속기소 됐고 2008년 대법원에서 징역 4년을 확정받았다.


당시 개발회사 대표를 이성문 변호사가 변호했다. 성균관대 출신의 이성문 변호사는 사법연수원 26기인데, 복수의 26기 법률인들에 따르면 이변호사는 부동산 투자 관련 기법을 세세하게 알고 있는 부동산 전문 변호사다. 그런데 이변호사는 자본금 1000만원짜리인 신생회사인 화천대유에 주식을 한 주도 안 받고 대표로 취임했다.


화천대유와 관련있는 또 다른 변호사는 서강대 출신의 남모 변호사인데, 그는 2009년 판교프로젝트금융투자회사를 설립해 대표(지분 49%보유)를 지냈다. 그는 당시 판교프로젝트금융투자회사 밑에 판교에이엠씨라는 자산관리회사를 두는 사업구도를 만들었는데, 이는 현재의 성남의뜰-화천대유 구도와 동일하다. 남변호사는 화천대유 자회사인 천화동인 4호에 8700만원을 출자해 1000억원을 배당받았다. 그는 현재 온 가족과 미국 캘리포니아 샌디에이고에 있는 것으로 알려졌다.

 

중앙일보가 팩트체크를 시작했는데...

전반적인 의혹을 잘설명하고 있으니 일독하시길 권합니다

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Comments
2021-09-25 10:53:29

중앙일독에서 웃고 갑니다. ㅎㅎㅎ
점점 쉬어가는 떡밥이 되어 가는데
뭔 퍼온글들을 연재까지 걸고 ~ 애쓰시네요.

WR
2021-09-25 10:54:54

김어준 이동형 김용민 외에 관심없으신 분은 패스하셔도 됩니다

2021-09-25 11:21:53

정체성 확실 하네요!


2021-09-25 11:09:38

패스 못해서 죄송합니다만 

대선 앞두고 중앙일보가 김어준 이동형 김용민보다 팩트를 더 잘 체크 해줄지는 의문입니다.

이정재 "한 달 후 대한민국" 

2021-09-25 10:58:31

전부 반박됐던 내용 재탕이네요.

2021-09-25 11:22:06

'로 리스크'라는 점이 언제 반박됐나요?

또 새누리당 시의원 얘기하려구요????? 

님이 새누리당 시의원을 성남도시개발공사 내부보고서보다 신뢰한다는게 창피하지 않으세요?

Updated at 2021-09-25 11:35:07

성남 입장에서는 로리스크지만 노리스크는 아니었죠.

토지확보, 인허가, 분양의 세 가지 리스크가 상대적으로 낮은 것은 맞지만, 수익이 얼마날 것이냐는 가변적이었으니까요. 우선수익확보를 통해서 성남에서는 리스크를 거의 가져가지 않고 민간에서는 추가수익만 가져갈 수 있으니 리스크를 몰아준 거죠. 따라서 성남 로리스크, 민간 하이리스크 구조를 만든 셈입니다.

그리고 새누리당 시의원들을 신뢰하는 게 아니라 그 때 상황이 일방적으로 로리스크로 판단할 상황이 아니었다는 것을 말해주는 정황이 되는 겁니다.

 

 

Updated at 2021-09-25 11:46:37

로리스크냐, 노리스크냐는 표현의 차이일뿐 그게 그거이고요.

핵심은, 민간에게 몰아줬다는 리스크가 '그래봤자 low였다'는 점이에요.

새누리당 시의원 얘기는 "이재명의 치적방해"라는 태클차원에서 이해해야지

별거 없는 겁니다. 

 

확실히 이재명의 치적은 있습니다. 헌데 그거 이외에 뭔가 석연치않는게 보이니까 이러는거죠.

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님이 수정하셔서 저도 추가합니다.

 

"따라서 성남 로리스크, 민간 하이리스크 구조를 만든 셈입니다."

 

민간도 "로우리스크"라는게 핵심입니다.

 

 

Updated at 2021-09-25 11:51:55

그래봤자 low였다고 하려면 당시 시점에서 기대수익이 얼마로 예상했는지 들여다 봐야죠. 5500억를 얼마나 더 초과하는 수익이 기대됐는지 알아야 리스크를 평가할 수 있죠. 화천대유에서 감당한 금융비용도 함께 고려되어야 하고요. 킨앤파트너스에서 끌어온 350억~450억 정도 투자금은 이율이 10~25%에 달하고 나중에 사업이익공유옵션까지 들어있어서 추가부담이 엄청납니다. 그런 분석은 아직 못봤습니다.

2021-09-25 11:58:46

킨앤파트너스 투자금은 중앙일보기사보다 Tank님이 이전에 더 파악한게 있잖아요.

사업부지를 담보로 잡힌거라구요. 

그거 못갚아도 화천대유는 사업부지만 넘기는 것일뿐이에요.

2021-09-25 12:29:17

못 갚으면 그만이라뇨. 사업부지도 담보로 잡았음에도 고리에 사업이익공유까지 걸었다는게 하이리스크를 말해주는 거에요. 화천대유는 그만큼의 금융비용을 상쇄할 만한 수익을 얻어야하니 리스크가 더 커지죠. 그래서 기대수익이 얼마인지가 중요하다는 말씀입니다. 회사 묻닫으면 끝이란 분들은 말씀 참 쉽게 하시는 겁니다.

2021-09-25 14:14:02

이자가 고리인것은 2,3금융권이어서 당연한거고, 화천대유가 이런 2,3금융권에 빌렸다는 것은 수익을 확신하고 한편으로는 리스크를 헷지했다는 거에요.

 

중앙일보 기사-

만약 이 돈(킨앤파트너스 대출금)이 화천대유의 자체자금(Equity)이 아닌 브릿지론(사업초기 인허가 직전에 제2,3금융권에서 빌리는 사업자금)이었다면 이에 대한 리스크도 컨소시엄 구성원이 지분별로 지는 것이 일반적이다.

 

님은 중앙일보 기사가 전부 반박됐다고 하더니만,

이 문단......반박된적 있나요??? ㅡ.ㅡ

2021-09-25 14:40:19

리스크를 헷지했다는 건 결과를 알고 나서야 쉽게 하는 말이죠. 그 당시 시점에는 그런 고리를 감수하겠다는 결정을 한 것 자체가 하이리스크, 하이리턴을 의미하는 겁니다. 마통 풀로 당겨서 코인몰빵해서 떼돈 번 사람들을 지금와서 로리스크 투자했다고 할 수 없는 것과 같아요. 남들 보기에 미친 짓 같아도 그들 나름대로 해볼만 했던 거죠.

리스크를 컨소시엄 구성원들이 함께 진다는 것은 기사의 추정에 불과하고 실제로 어떻게 진행됐는지는 근거가 전혀 없어요. 화천대유에서 끌어온 고리의 대출에 대한 리스크를 함께 진다는 건 잘 수긍이 안가네요. 리스크가 해결됐으니까 금융기관에서 참여했을 것 같은데요.

전부 반박된 적 있냐고 자꾸 말꼬리 잡기 하듯 하시는데 기사의 중요 논거들이 이미 다 나왔던 얘기란 의미입니다. 팩트체크라고 하면 이미 반박된 내용을 반영해서 재반박해야 하는데 싹 무시하고 기존의 주장을 반복하니까 재탕이라고 하는 거에요.

2021-09-25 15:21:31

'일반적'이라는게 추정의 근거입니다.

수긍이 안 가신다는 또다른 님의 추정의 근거는 황당하고요.

컨소시엄에 참가한다는 것은 '리스크도 함께, 이익도 함께'라는게 기본 자세인것이지, 

 

'리스크를 한푼도 안 지려고 했는데, 분담하라고??? 그럼 안해!!'

 

라는게 무슨 기본자세인것처럼 말하십니까?

 

그리고 제가 인용한 그 문단은 한번도 나온적이 없는 겁니다. 재탕이 아니고요.

 

그리고 지금 이시점에서 필요한 정보는 대규모 부동산 개발시의 '일반적인 규칙'과 대장동 개발의 '실제' 양쪽 다 인 겁니다. 

'실제'만이 아니라 '일반적인 규칙'도 의미있는 겁니다.

2021-09-25 16:02:40

기사의 대부분은 이미 나왔던 얘기고 새로 나왔다는 것도 별로 결정적인 내용도 아닌 추정에 불과하거든요. 일반적인 경우를 들어 추정하는 건 일반적인 사례에나 통할 법한 얘기죠. 이런 경우는 처음 봤다며 이례적인 수익분배라고 하면서 일반적인 리스크 분배를 추정하는 게 자가당착인거죠. 이 컨소시엄의 경우 이익의 불균등한 분배가 있었고 이는 리스크의 불균등한 부담이 있었다는 말이겠죠. 실제로 50%지분이었던 성남도공이 1800억을 배당받았지만 금융기관들은 43%지분이 있었는데 30억정도 밖에 못 가져 갔어요. 여기 참여한 금융기관들이 호구라서 그랬을까요? 이는 컨소시엄에 참여했던 금융기관들이 부담할 리스크가 현격히 적었다는 얘기죠.

2021-09-25 17:48:12

님이야 대장동 개발의 모든 면을 정당화하려니까 뭐든지 '결정적이지 않게' 보이는거죠. 

 

이례적인 수익 배분이 났다. 어떻게?

 

->그야 이례적인 리스크 배분이 있었겠지. (님의 추정)

 

or

 

-> 킴앤파트너스가 화천대유만 보고 대출해줬겠나? 

성남의 뜰이라는 전체 컨소시엄이 백그라운드인걸 보고 빌려준거지.

(제 추정이면서 중앙일보 기사에 따르면 이게 일반적이라고 함)

 

리스크 배분이 한곳에 몰빵이고, 그 곳이 재산이 전무한 법인이라면

어느 파이넌스가 미쳤다고 거기에 돈을 빌려주겠어요?

 

즉, 리스크 배분은 일반적일걸로 보이는데, 왜 수익이 이례적이냐??? 라는 거에요. 이게 자가당착으로 보이는것은 님은 어떻게든 대장동개발을 정당화하려고만 하니까 그렇게 보이는 것일 뿐인거에요.

 

그리고 다른 금융기관 수익률이 저거뿐인 이유는 리스크배분때문이 아니라....

한게 없기때문이에요. 

 

일은 성남도공하고 화천대유가 다 했는데, 성남도공하고 수익률이 같길 바랬겠어요???

2021-09-25 19:02:06

모든 걸 의혹의 눈으로 보시니 모든 게 수상하게 보이시는 거겠죠. '이례적인 수익이라면 이례적인 리스크 배분이 있었겠지'가 평범한 추정이고, '리스크 배분은 일반적인데 수익은 이례적이다'를 주장하려면 근거가 있어야 하는 거에요. '이놈들은 수상하니 리스크배분이 이례적일리가 없다'는 억측이 되는 거구요.

일은 성남도공과 화천대유가 다했다고 하셨으니 불로소득은 아닌 셈이군요. 실제로 화천대유는 자금을 성공적으로 조달했고 그 자금을 바탕으로 PF를 성사시킨 겁니다. 브릿지론에 따른 금융비용을 어떻게 충당했는지 정보도 없이 무조건 리스크 없다고 하실게 아닙니다.

저는 대장동 개발을 무조건 정당화하고 싶지 않습니다. 일단 천화동인으로 구성된 특정금전신탁 부분은 뭔가 문제가 있다고 느껴요. 그런데 이 부분은 민간의 영역이라 관여 안했다는 게 이재명의 입장이고 아직까지 이재명과 연결된 부분이 나온 게 없습니다. 그런데도 무조건 이재명과 엮을려고 하는 건 문제 있다고 보고 이렇게 댓글을 다는 겁니다.

2021-09-25 20:17:38

화천대유라는 법인 말고.....

천화동인이라는 법인이 킴앤파트너스에 상환해야할 리스크를 몰빵맞아서

이 7개 법인이 1100배라는 수익을 거둔거 같습니까???? ㅡ.ㅡ

 

다시한번 말하지만, 1100배라는 천문학적인 수익은 리스크하고 상관없습니다.

2021-09-25 21:14:04

천화동인이 수익분배받은 건 분명히 구린 구석이 있어요. 어쨌든 천화동인은 화천대유 자회사들로서 민간의 영역이라 알지 못했다고 하는데 몰랐을리가 없다는 주장을 하려면 타당한 근거가 있어야겠죠. 아직도 1100배 수익 주장하시는 거보니 더 설명드리는 게 의미 없을 것 같긴 같네요.

2021-09-25 21:33:04

님...쉴드를 치더라도 팩트는 확인하고 오세요.

천화동인(화천대유 말고)이 1100배 수익인건 너무나 간단해서 틀림없습니다. 

아직도 불리한 팩트는 일단 부인하고 보려는 자세부터 고치시지요.

2021-09-25 23:12:13

화천대유 말고 천화동인 보라는 말 안 보여요??????????????????????????????

2021-09-25 23:42:09

아, 제가 님 말을 이해 못했던 거군요. 그래요, 천화동인만 떼 놓고 보면 1100배라 볼 수도 있겠네요. 근데 천화동인과 화천대유는 한 몸이라고 봐야지 그걸 분리해서 계산하는 건 의미 없는 것 같습니다. 천화동인이 붙어있는 걸 보면 분명히 이상해 보이지만 화천대유 내부의 일은 알 바 아니라는 게 일관된 입장입니다.

2021-09-26 00:59:35

님이 그동안 말바꾸기를 한거 되짚어 보세요!!!

반박했다 -> 재탕이었다-> 결정적이지 않다 -> 이재명하고 연결고리 있냐?

 

내가 님 말하는 모양보니 빤히 보여서

수차례 '화천대유 말고(!!!)', '7개법인'이란 말을 했는데도

기어이 조선일보까지 동원해서 어떻게든 뒤집어씌우려는 작태하며

최후엔 사과없이 사족이나 붙이는 자세!!!

 

이런 자세나 고치고 토론하러 나오세요!

2021-09-26 09:32:41

인내심 가지고 끝까지 응수해드렸는데 너무 뻔뻔하시네요.
논리로 반박이 안되니 사소한 부분으로 꼬투리 잡아 억지쓰는 능력은 탁월하십니다. 고발사주를 공작으로 모는 집단을 볼 때 비슷한 느낌을 받았던 것 같네요. 무의미한 토론은 그만하겠습니다.

2021-09-26 12:28:38

'화천대유 말고'란 말 안 보였어요????????????????????????????????

 

이따위 자세나 집어치세요!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

2021-09-25 16:09:00

그 분들 댓글 따라하면...

이런 글에 반박안하죠...

2021-09-25 16:22:47

지쳤으니 그러겠죠. 반박 계속해도 모른 척하고 재탕 계속하니까.. 그냥 백색소음 취급하는 거겠죠. 제가 써논 정리해서 써 놓은 글에 대꾸 하나 없으시더라구요.

WR
2021-09-25 16:40:32

대꾸 없는 이유는....서로 평행을 달리니 더 써봤자 말씀대로 재탕이니까요... 

2021-09-25 16:54:54

글쎄요. 탱크님이 그런 말씀 하시면 안 될 것 같은데요. 이 글만 해도 탱크님이 저와 이미 여러 번 주고받았던 내용들, 다른 분들과도 다뤄졌던 내용들인 걸 분명히 기억하는데도 그런 부분이 전혀 반영 안된 채로 글을 올리셨으니까요. 자산관리회사 내용만 해도 PF 현직 종사자 분이 관계법령이 법인세법이라고 얘기해 주셨잖아요. 논쟁이 합의가 안돼서 평행선을 달리는 게 아니라 탱크님은 전혀 안 듣고 계세요. 이미 반박된 얘기도 무시하고 새로 포장해서 다시 올리고 계세요.

WR
Updated at 2021-09-25 17:02:48

그래서 저도 그럴 가능성이 있다라고 했던 것이고 중앙일보에서도 그 의혹을 제기했죠..메이저 자산관리회사가 컨소시엄에 있는데 왜 화천대유에게 자산관리를 맡겼나?

큰 틀에서의 의혹을 제기하는데 디테일한 부분의 차이를 가지고 계속 따지면 이야기가 안되죠...

제가 제기한 의혹이 어렵나요? 

1. 어떻게 듣보잡 자산관리회사가 대형컨소시엄에 들어올 수 있었나? 

2. 리스크 감당할 능력도 없는데 모든 리스크를 진다고 대부분의 수익을 가져갈 수 있었나?

3. 무엇을 보고 성남도시개발공사가 화천대유에 도시개발 전권을 위임했나?

이런 의혹에 대해 님은 문제없다라고 하시니 대화가 더 이상 진전이 안되는 것이죠..

현재 모든 언론이 이런 의혹을 제기중인데 말이죠...

2021-09-25 17:38:37

모든 언론들이 삽질한 건 이미 조국 사모펀드 사건 때 경험이 있죠.
1.원래 특수목적법인이 사업에 맞춰 새로 만드는 거고 공모지침에 따라 자산관리회사를 준비한 거라고 여러 차례 얘기됐던 것 같은데요.
2.여러번 얘기된 거고 위에 해왕성님과의 댓글타래 속에도 답이 나와 있네요.
3.성남의뜰은 페이퍼컴퍼니라서 실질적인 자산관리 주체로서 자산관리회사가 필요했죠. 컨소시엄 구성원으로 금융기관을 끌어들이는 것도 화천대유의 몫입니다. 성남도공에서 직원을 파견하도록 되어 있기도 했고 의결권도 성남도공에서 가지고 있었습니다.
제가 디테일한 걸 따지는 게 아니라 탱크님이 같은 주장만 계속 반복하고 계세요. 반박이 나오면 재반박을 하는 게 아니라 시간을 돌려서 처음 주장만 반복하는 거라구요.

WR
2021-09-25 17:43:42

공모지침에 있다고 그걸 운영하는 과정에서 비리가 없다고는 못하죠..

위의 의혹에서도...이미 하나자산신탁이라는 메이저 자산관리회사가 있는데 왜 화천대유가 또 끼어드냐는거죠,,,

화천대유가 처음에 출자금 천만원으로 설립되어 컨소시엄 들어와서 자산관리는 하나자산신탁으로 위탁하고 자기들은 출자금 3.1억으로 증자해서 부동산개발업으로 돌아섰죠...이런게 의혹이 아니고 뭐가 의혹일까요?

이러니까 서로 대화가 안된다는겁니다...

더 이상 댓글 안달겠습니다

2021-09-25 21:52:59

그래서 님의 결론은 뭔가요?
대장동건에서 이재명이 크게 해먹었다인가요?
거기까지 가려면 세월이 너무 걸려서 대선 끝날듯요.
대장동건이라는 게 결국 대선때문에 나온건데 왜 사업모델이나 수익구조같은 미시적인 걸로 딴지를 자꾸 거는지 모르겠네요.
이재명이 해먹은 거 없다면 아무도 사업모델이나 수익구조 관심 없으니 헛힘 쓰지 마시고, 이재명이 해먹었다는 꺼리가 있으면 그 이야기나 하세요.
게시판에 웬 영양가 없는 소음이 이리 심한지 짜증이 나서 댓글 답니다.

2021-09-25 22:54:22

또 화천대유 얘기신데, 어차피 화천대유는 하나은행 컨소시엄에서 맡긴거니까 하나은행 쪽을 먼저 파봐야겠죠. 화천대유는 당연히 수익을 먹으려고 달려든 사람들이 만든 회사니 자산관리하는 일에는 별로 관심없고 분양이익에 관심이 많겠죠. 그러니 귀찮은 건 위탁주고 부동산개발업 파는 거죠. 그 과정에 위법이 있었으면 따져보면 되는데 그게 이재명이랑 관련된 게 없으면 무슨 상관이냐는 거에요. 자꾸 의심스런 눈으로 보면 모든 게 다 이상하게 보이죠.

 
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