[정치] [팩트체크] 부동산 리스크 3가지 없었다…그게 "천운"이라는 화천대유
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대장동 프로젝트 팩트체크(상)
부동산값 폭등에 따른 천운, 문정부에 감사?
그러나 대장동 프로젝트의 수익은 분양을 끝낸 2018년 말에 사실상 확정됐다. 당시 정식 청약 순위 내에서 청약모집자를 다 채워 청약이 마감됐고, 계약 포기분이 미분양으로 남았지만, 그 역시 얼마 안 가 '완판'됐다. 2018년말 이후 수도권 아파트값이 '폭등'한 것은 맞지만, 아파트값이 오른다고 계약자들이 중도금과 잔금을 더 내는 것은 아니다. 부동산값이 폭등했다고 사업자의 수익이 늘어나는 것은 아니라는 얘기다.
하이 리스크, 하이 리턴?
화천대유측은 정식 PF가 성사돼 금융회사로부터 7000억원을 받은 시점인 2016년 12월까지 각종 인허가비용, 용역비 등으로 350억원을 조달했다고 주장한다. 만약 이 돈이 화천대유의 자체자금(Equity)이 아닌 브릿지론(사업초기 인허가 직전에 제2,3금융권에서 빌리는 사업자금)이었다면 이에 대한 리스크도 컨소시엄 구성원이 지분별로 지는 것이 일반적이다.
부동산 경기 침체기라 사업위험 컸다?
KB국민은행에 월간 주택가격 종합지수에 따르면 전국 주택가격은 2008년부터 2014년까지 보합 또는 하락을 거듭한 뒤 2015년부터는 '우상향' 곡선을 뚜렷하게 그리고 있다. 당시 최경환 경제팀의 잇따른 부동산 부양책으로 훈풍이 불기 시작한 시점이다. 한국부동산원에 따르면 2015년 수도권 주택가격은 4.17% 상승했다.
특히 대장동 프로젝트는 땅작업·인허가·분양 등 부동산 개발사업의 최대 리스크 3가지가 거의 없다시피 한 사업이다. 공권력을 이용한 토지 강제수용으로 토지매입리스크가 없었고, 인허가 또한 성남시가 100% 출자한 성남도시개발공사가 껴 있기 때문에 일사천리로 진행됐다. 분양리스크 역시 거의 없다. '남판교'라 불릴 만큼 인기를 끈 입지이고, 실제 건설회사에 택지를 분양할 때 경쟁률이 182대1이었다. 대장동 프로젝트는 신흥동 공단과 함께 '결합개발'하는 건데, 결합개발이라는 용어 자체가 수익성이 높은 사업(대장동)과 낮은 사업(공단)을 함께 추진할 때 사용하는 용어다.
화천대유는 무허가 자산관리회사?
화천대유는 자산관리회사라고 한다. 성남의뜰은 직원이 없는 페이퍼컴퍼니라 실질적인 일을 할 수 있는 자산관리회사가 필요하다고 했고, 그 일을 화천대유가 한다는 것이다. 부동산투자회사법상 자산관리회사 설립요건은 엄격하다. 자본금이 70억원이어야 하고, 5명 이상의 자산운용 전문인력을 두어야하고, 국토교통부의 인가를 받아야 한다.
컨소시엄에 주주로 참여한 하나자산신탁에 수수료를 내고 위탁했다. 하나자산신탁은 메이저 자산관리회사인데, 이런 회사가 컨소시엄에 있는 상태에서 성남도시개발공사는 자본금 1000만원짜리 신생 회사에 자산관리업무를 맡겼다. 화천대유의 자본금은 이후 3억1000만원으로 늘어났는데, 3억원은 부동산개발업무를 할 수 있는 최소 자본금 요건
화천대유 관련 변호사 두 명은?
화천대유 대표는 이성문 변호사다. 그는 행담도 개발과 관련 있는 행담휴게소를 운영하는 행담오션파크 대표를 지냈다. 이 대표의 지분은 60%다. 행담도 개발은 5000억원을 투입해 서해안고속도로가 지나는 행담도를 해양레저단지 등을 포함한 복합단지로 개발하겠다는 사업이었데, 개발회사 대표가 2005년 '사기 및 배임수재' 혐의로 구속기소 됐고 2008년 대법원에서 징역 4년을 확정받았다.
당시 개발회사 대표를 이성문 변호사가 변호했다. 성균관대 출신의 이성문 변호사는 사법연수원 26기인데, 복수의 26기 법률인들에 따르면 이변호사는 부동산 투자 관련 기법을 세세하게 알고 있는 부동산 전문 변호사다. 그런데 이변호사는 자본금 1000만원짜리인 신생회사인 화천대유에 주식을 한 주도 안 받고 대표로 취임했다.
화천대유와 관련있는 또 다른 변호사는 서강대 출신의 남모 변호사인데, 그는 2009년 판교프로젝트금융투자회사를 설립해 대표(지분 49%보유)를 지냈다. 그는 당시 판교프로젝트금융투자회사 밑에 판교에이엠씨라는 자산관리회사를 두는 사업구도를 만들었는데, 이는 현재의 성남의뜰-화천대유 구도와 동일하다. 남변호사는 화천대유 자회사인 천화동인 4호에 8700만원을 출자해 1000억원을 배당받았다. 그는 현재 온 가족과 미국 캘리포니아 샌디에이고에 있는 것으로 알려졌다.
https://www.joongang.co.kr/article/25009546
중앙일보가 팩트체크를 시작했는데...
전반적인 의혹을 잘설명하고 있으니 일독하시길 권합니다
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중앙일독에서 웃고 갑니다. ㅎㅎㅎ
점점 쉬어가는 떡밥이 되어 가는데
뭔 퍼온글들을 연재까지 걸고 ~ 애쓰시네요.