[시사정치]  실거주 1주택 보유의 의미.....

네 맞습니다.

싱가포르와 미국의 세금 체계를 정리했다가 지우고 윗글을 올린건데요

미국의 보유세 체계는 굉장히 설계를 잘했더군요

세금 체계가 집값 안정보다는 단기 투기 세력 차단과 장기 보유시 다양한 해택으로 거주안정성 확보에 있더군요

보완사항 언급없이 단순히 재산세율이 높으니 우리도 적용하면 집값 잡는다.?

그건 아니라고 봅니다.

집값안정은 덤으로 오는것이지 그게 메인은 아니다가 제 결론이었습니다.

제 글의 의도는 전세입자와 집주인 간의 거주비용 비교를 보자는 겁니다.

결국 집주인이 저러한 문제에 대한 해결이 되지 않는한 집을 구매하는것보다 전세가 훨씬 유리한것이죠

(물론 현실은 당연히 틀리죠)

여러 변수 다 배제하고 단순히 집구입 후 실거주와 전세거주사이에서의 비용 차이를 보고자 하는 겁니다.

네.
말씀대로 입니다.
전세나 월세 계산하면 지금 가격으로 집을 살 이유가 눈꼽만큼도 없어요.
순전히 집값 상승에 대한 기대감이 집값을 어마어마 하게 올려 놓은 상태이고 언제 터질지 모르는 거품이죠.
(특히나 인구 감소가 눈앞에 다가온 상황에서는 말이죠)

계산하신대로 전세 월세 감안해서 집을 구입해도 메리트가 있는 가격만큼 집값이 떨어져야죠.

네 제 의도가 그런겁니다.

지금은 매우 비싼거 맞습니다. 가격이 떨어져도 결국 전/월세 보다는 메리트가 있는 정도의 가격 형성이 장기적으로 되어야 합니다.

그럴려면 주택가격이 장기적으로 꾸준히 올라야되지요.

지금 정부의 인식의 위와 같이 하고 있느냐 라는 겁니다.

현재 까지 정책으로 미루어 보면 간단합니다. NO 이고 설사 알고 있다해도 무시 하는거로 보입니다.  

아니요.

주택가격이 꾸준히 올라야 할 이유는 눈꼽만큼도 없어요.

그냥 건축물 가격을 사용 기간으로 나누어서 월세보다 싸기만 하면 되는거에요.

올라야 된다는건 투자 마인드로 (아주아주 좋게 봐줄 경우고 대부분 그냥 99.99% 투기 입니다)  접근했을때의 이야기이고 일반거주자 입장에선 올라야 할 당위성은 눈꼽만큼도 없습니다.

부동산으로 돈벌 생각만 하시고 보시니 정부 정책이 이해가 안되는거구요.(잘하고 못하고를 떠나서)

그러니까 결국 죽을때까지 거주관련 집은 월세 보다는 싸지만 거주비는 부담해야 한다는 거네요?

당연한거 아닌가요.

차를 구입하는게 렌트하는거 보다는 싸더라도 결국엔 비용을 지불하면서 타는것과 마찬가지인것 처럼요.

그걸 나눠내는 대신 많이 내냐, 일시불로 내는 대신 적게 내냐의 차이죠.

음 님 말씀은 그럼 거주를 위해서는 죽는 날까지 거주비용을 내야 한다고 했을때 은퇴를 해서 경제활동을 못할 경우는 대안이 없다는 것으로 이해를 할 수 있나요?
자동차야 그 수명이 다하면 폐차하고 걸어다니면(대안이 있지요) 되지만
집은 죽는 그날까지 필수재로 거주를 해야 하는데 월세 개념으로 비용을 부담해야 한다면 은퇴 전에 어마한 부를 축척하지 못한 경우 대안이 없을거 같네요.

차량 구입의 대안은 걷는게 아니라 대중교통이죠.
대중교통식의 저렴한 임대아파트 만들면 되구요.
그나마도 여력 안되는 사람들 (노인포함) 은 노인들 교통비 지원해주는것 처럼 주거비 지원해주면 됩니다.
1주택자 라면 이미 살 집 있으니 걱정할거 없구요.

어떻게 1주택자가 문제가 없을수 있을까요?
또한 결국 소득이 있는 동안 살고 있던 지역에서 경제 능력을 상실하면 결국 정부가 지원하는 본인의사와 상관없는 임대 시설로 간다는 말씀이신데...
논리상 맞습니다만 동의는 못할거 같습니다.
그리고 1주택자에 대해서 복지측면에서 세금 지원을 안하는 한 운나쁘게 강남같은 비싼동네에 오래 살은 경우 임대 주택으로 쫓겨가듯이 본인이 오래 살던 터전에서 집 팔고 저렴한데로 가야 하겠네요.

왜 쫓겨 나나요?

자기집인데요.

은퇴후 여력이 안되서 융자금을 못갚는다면 100% 자기집이 아니니 쫓겨나는게 맞구요.

??본글에도 적었지만 집을 구매 하면 무조건 세금을 부담해야 하는데요?
대출하고 상관없이 세금 못 내면 팔고 더 싼데로 가야죠??
그냥 전세 살면 깨끗한 신축만 골라서 살면 되고 세금도 안내구요. 집을 사는게 어리석은 일이되는겁니다 님의 논리로라면...
님의 논리는 집을 구매 안 하고 월세를 살 경우는 맞지만 집을 구매 하는 순간 모순이
발생합니다.
전세제도가 있는 한 집 값이 안 오르면 무조건 전세가 낫고,
전세 없는 월세 제도가 있다면
집값이 안올라도 됩니다.
전세가 없기 때문에 월세율은 집값기준으로 산정되고
현재 금리 + 세금 + 감가상각 등을 다 반영 하기때문에 안올라도 됩니다.
여기서 감가상각등을 왜 월세에 반영하냐고 하신다면 역시 집을 구매해서 살 이유가 없습니다.
월세가 훨씬 저렴하게 새집만 골라가서 살 수 있으니까요.
현실에서 일어날 수 없는 상황입니다.

세금은 당연히 내야죠.

자동차도 세금 냅니다.

자동차세 낼돈 없으면 차 사면 안되는것 처럼 보유세 낼 돈 없으면 주택 보유 못하는게 맞는거죠.

집값이 제가 말한대로 안정화 되면 당연히 전세 같은건 없어집니다.

(적어도 월세 안내는 전세는 말이죠)

전세를 내주는 이유가 집값이 비정상적으로 오른다...라는 가정을 두고 있는 시스템이라서요.

다른 나라는 멍청해서 전세같은 제도가 없는 걸까요?

멀쩡히 제대로 돌아가는 시장에서는 전세라는게 말이 안되기 때문입니다.

그러니까요
두번째 월세 산정에 대한 것에 대한 답변은 없으십니다.
전세는 당연히 없어진다고 한다면 월세 아니면 자가 거주로 따져야죠.
저 두개를 비교시 님은 집값이 월세 내는 비용보다 싸야 한다고 하셨습니다.
고로 월세 내는 비용보다 집 값이 쌀려면 월세 계산시 집값에 금리 + 세금 + 감가 상각 까지하면 같은 가치인거고 거기에 추가 알파가 더해진 월세가 되어야 집을 사는게
더 싼거잖아요?
저 월세 산정 항목에서 하나라도 뺀다면 월세가 훨씬 싸게 살 수 있는 겁니다.
역시 집을 구매하면 안됩니다.
싱가포르나 미국의 현재 월세 시스템이기도 하구요.

다들 설명을 해주는데 전혀 혼자서 딴소리 하시고 전혀 안듣고 계시네요.

집값 감가상각비가 보상받아야 하는 이유는 눈꼽만큼도 없구요.

땅값에 대한 기회비용은 땅값 상승으로 돌려받을테니 감안할 필요 전혀 없습니다.

월세가 금리 + 세금 + 알파 정도로 책정이 되면 되는거구요.

저 수준까지 집값이 떨어지는게 "정상" 이라는 겁니다.

감가상각이 빠져서 문제인게 아니라 집값이 비정상적으로 높아서 문제인거구요.

비정상적인 집값만 내리면 다 해결인데 무슨 되도 않는 감가상각을 우겨넣을려고 하고 계시나요.   

아....
아파트나 주택이라는거 땅 값 + 건물 값 의 합입니다.
제 논지는 계속 말씀드리는게 토지가 상승으로 보상 받는 현실은 맞구요.
그런 외적 상승요인은 고정한 상태에서 자가 거주와 월세 거주의 비용측면에 대해 얘기하는 겁니다.
님 말씀은 결국 신축 아파트 월세나 30년 된 아파트 월세나 같다는 얘기를 하고 계시는 겁니다.
그게 아니면 토지가는 떨어진적이 IMF같은 때를 제외하고 매년 오르는데 예컨데 매년 신축 아파트 입주를 하면 2년전에 10억 1년 전에 11억 올해 12억 내년 13억 이런식으로 토지가격 상승을 반영해서 주택 가격 형성이 되고 저 상태로 가격상승 없이 쭉 간다는게 님의 논지신가요?

당연히 새집이면 월세가 비싸고 헌집이면 싸겠죠.

주택의 전체 수명을 놓고 이야기 하면 당연히 월세의 평균값을 놓고 이야기 해야 될테구요.

땅값이 오르면 새 아파트 가격은 오르겠죠.

인건비나 자재비가 올라도 건축비가 오르니 가격이 오르겠구요.

반대로 땅값은 떨어질수도 있어요.

그럼 새 아파트 가격도 내려야 정상인거죠.

오르는건 빠르고 내리는건 죽어도 안내려주는 업체들 특성상 쉽게 내려가진 않겠지만 그놈들이 욕심부린다고 비정상이 정상되는건 아니죠.

네 토론이 길어 졌네요

한가지만 여쭤볼께요..
지금 아파트가격이 10억라도 땅값의 상승률이 건물의 감가 상각보다 높아서 아파트 가격이 오를수도 있다고 보시는건가요?

사실 이 논쟁의 시작이 이파트 가격이 오르면 안된다로 시작한거 같아서요.

네.

건물이 낡아 가는것 보다 땅값이 더 많이 오르면 아파트 가격은 오르는거죠.

다만 그 정도는 물가 상승률에서 크게 벗어나지 않는 정도가 정상이라고 봅니다. 

네 잘 알겠습니다.
결국 주택은 그 토지 가치때문에 경제가 역성장하지 않는 이상 그 가치는 우상향 하게 됩니다.
그 상승율은 물가로만 결정되지 않고 수요와 공급등 복잡한 문제가 끼게 됩니다.
사실 제가 약간은 무리한 예를 들어 본문 글을 쓴 이유였구요.
현실얘기로 돌아가서 결국 아파트는 종국에 건물
가치는 0이되고 토지가치만 남게 되는데 결국 오르는 가치를 어떻게 관리할 것인가의 시각으로 부동산 문제를 봐야 한다는겁니다.
오르면 안된다가 아니구요.

결국 그 감가상각비용이 집값 상승으로 가지 않으면 집주인이 비용으로 부담해야 하는데

그럼 왜 집을 삽니까? 전세로 살고 싶은데를 평생 살면 되지요

전세로 살고 싶은데를 나의 의지만으로 평생 살 수 있나요?

그런 곳좀 알려주시면 그런 곳에 살고싶습니다... 매우

네 이해 합니다.

제 윗 글은 한마디로 이상일뿐이고 저런 구조가 현실에 반영 되면 결국 오를수 밖에 없는데 그 속도나 부작용을 어떻게 줄이느냐가 관건인데 그걸 정부가 할수 있을지가...

정부의 기본 인식이 틀렸다고 봅니다.

안 오르는 경우가 있는데 공급이 많거나, 경기가 바닥이거나 입니다.

이럴경우는 올라라 한다고 해도 안오르겠죠

저 지방 한 원주만 가보셔도 전세가나 집값이 근 10년동안 10%도 안 뛰었습니다.

서울 수도권도 일산 파주보시면 아직도 가격은 쌉니다.

심지어 2013년 입주했는데 아직도 미분양인 아파트도 있구요 

부동산의 가격이 항상 우상향으로 가야한다는 전제를 인식해야한다는 근거를 잘 모르겠습니다...

돈의 가치는 매우 유동적이나 대체적으로 우하향으로 가게됩니다.

(정부는 돈을 계속 찍어내고 그 결과 시장에 돈이 많이 풀려 가치가 떨어지게된다. 라는 근거가 있지요)

그에비해 땅은 매우 유한한 자원이고 돈의 가치가 우하향하기때문에 상대적으로 땅값은 우상향하게됩니다.

그러나 집은 어떤가요??? 위에 말씀하시는 부동산이 땅인가요? 집인가요?

부동산에서 땅과 집을 분리했을 때 집의 가격은 우상향일까요? 우하향일까요?

부동산이라 함은 땅과 집 모두를 말하고 있습니다.

결국 모든 변수를 없애고 전세입자와 본인 소유 집 거주시에 비용을 보자는 겁니다.

전세의 경우 평균 전세가율 60%만 부담하면 보유세, 감가 상각, 등등을 고려할 필요가 없지요

지금 정부 정책은 집값은 오르면 안된다로 각종 규제를 하지요

지금의 폭등 현상을 보기전에 기본적인 부동산 에서 전세와 보유와의 차이가 어떤지에 대해 발의한겁니다. 거기에 대한 이해가 되야 그 다음에 정책을 내야 맞아 들어간다고 보고있거든요 

40년은 정부가 정한 기준입니다.

전세로 살 경우 40년 넘은 집에 살고 싶을까요?

전세와 본인 거주와의 거주 비용 차이에 초점을 두시면 어떨까 합니다.

그런데 왜 정부에서 세금(간주임대료 수익율)을 2%로 볼까요? 예금금리는 1% 대 인데요?

타워팰리스가 조금 있으면 20년이 되는 건축물입니다. 20년 후에도 지금의 위상하고 별 차이 없을 듯 싶은데 아닌가요?
더불어, 기회 비용의 의미를 모르시나 봅니다.

네 동의 합니다.

제 논점은 전세입자와 자가 거주자의 비용 차이를 보자는 겁니다.

집값이 어느정도 이상 상승하지 않는다면 구지 집을 구입할 이유가 없는데

정책은 집값은 오르면 안된다 라고 하고 있는 형국이거든요

그런데 대다수 지지자 분들은 1주택자는 예외를 둬야 한다고 하시기에

과연 1주택자가 된다는게 어떤 상황인지 화두를 던지는거라 보시면 될거 같습니다. 

네 맞는 말씀이십니다.

1. 그런데 지금 정부는 과도한 집값 상승으로 재건축 불허 하고 있습니다.

2. 지금 전세금에 대한 정부의 세금은 전세보증금 X 2.%(간주임대료 수익률) 입니다.

  즉 전세금 받아서 은행에 정기예금 돌리면 나중에 전세입자에 보증금 줄 때 본인 돈을 더해서 줘야 합니다. 

3. 각종 토지비 상승,물가 인플레등등 모든 변수를 제외하고 2%입니다.

   40년전에 강남 30평 아파트가격이 2천만원이었습니다. 건축비는 대략 평당 30만원정도

   그 당시는 그냥 택지지구였지 땅값이 비싸지 않았죠

   지금은 보통 건축비가 평당 최소 1,500만원(50배 상승)정도 하네요. 강남이 1,700만원정도 하는거 같구요

   즉 저정도 상승이 된다고 한다면 집을 사서 거주할필요가 전혀 없는거죠.

      당연히 전세를 사는게 유리하지요.

      위의 예시는 그냥 도덕책에 나오는 이상이고 실제는 훨씬 더 뛸 소지가 있다는 겁니다.

      그래서 전세를 안살고 집을 구입할려고 하는것이구요

   정부의 정책도 이 점을 고려해야 하는데 그런게 없다는게 제글의 결론입니다.