안녕하세요.
오랜만에 부동산에 관한 이야기를 해볼까 합니다.

참고로 서울 전세에 대하여 이야기할 형편은 아니되는 지방 거주자이기는 합니다만
저희지역의 부동산 행태가 서울과 비슷할 것 같다는 생각에 적어봅니다.

저는 현재 직장과 보육문제로 제가 구매한 집은 전세를 주고 있고 처갓집근처에 전세를 들어서 살고
있습니다.

이야기를 들어보면 서울도 이런 분들이 많다고 하시는 군요.

밑에 전세가 과연 유지될까 하는 예측의 글이 있었는데요
5년안에 전세가 씨를 마르거나 하지는 않겠지만 서서히 없어질것이라 생각합니다.

전세의 수요가 늘어나는 경우는
1. 대단지 재건축으로 임시적 거처의 수요가 늘어나는 경우(집값과는 별개로 건축 붐 일어날때)
2. 실 수요자들이 주택을 소유의 개념에서 거주의 개념으로 바뀌는 경우(집값하락시)
3. 집주인들(여기서는 2채 이상 소유자들을 말합니다.)이 부동산을 없애는 경우

전세의 수요가 줄어드는 경우는
1. 대단지 입주물량
2. 주택가격 안정으로 매매의 경우가 느는 경우
로 판단합니다.

그런데 현재 일단 제가 살고 있는 지역의 경우는 주택 보급률 자체는 100%가 넘습니다.
그런데 사람들이 집을 실수요 개념으로 사거나 대부분은 전세를 선호 합니다.

그런데 집값은 폭락하거나 폭등하지 않고 그저 고만고만 합니다.
그래서 집주인들은 월세를 냅니다.
그결과로 전세 물량은 매년 줄어듭니다.

저희 지역의 경우 집값 자체가 싸기 때문에 대출 끼고 전세끼고 매입 이런거 없습니다.
전 지역 전세가 매매가의 80%가 넘습니다.
따라서 웬만한 자금력만 있으면 굳이 올전세로 내놓지 않고 월세(은행 대출이자나 예금이자보다 훨씬 이익)
로 내놓는 경우가 아주 많아졌습니다.

특히 저렴한 30평대미만은 아주 전쟁입니다.

서울과 가격적으로 비슷한 대형평수는 가끔 올전세가 나오기는 합니다만 당연히 금액이 2억이 넘어갑니다.
(서울기준으로는 아무것도 아니지만 저희 지역기준으로는 이돈이면 30평 좋은 신형아파트 삽니다.)

현재 서울의 경우 부동산 대세 하락기로 생각하고 매입을 주저하시는 분들이 늘고
또 젊은 세대에서 거주의 개념의 부동산 개념이 늘어나고 있고
투자목적으로 여러채 가진 분들의 어려움이 심화되어서 손절매의 경우도 늘어나고 있다고 생각됩니다.

더군다나 서울의 매매가 대비 전세 비율이 아직 50%가 안되는 상황에서 전세가격의 지속적인 상승으로 인해
집주인들이 월세로 전환하기가 더 편해진 상황입니다.

거기에 저금리의 영향으로 예금금리가 낮아지므로 여유있는 집주인들은 투자처가 마땅치 않고
대출금리는 오히려 올라가거나 하더라도 월세의 금리보다는 낮으므로 집주인들 입장에서는 대출로 전세보증금 지불하고 그만큼 월세를 받으면 더 이익인 상황입니다.

결국 현재는 월세 전환이 가속되어 지는 상태라 생각되구요
이 문제를 해결하려면 누군가가 임대 주택을 공급을 해주어야 하는데 지금까지는 부동산 투자(또는 투기)를 하는 민간들이 공급을 했다면 지금은 공공이 그 문제를 담당해야 하는 상황입니다.

하지만 지역을 보더라도 이미 주택공사마저(LH공사) 올전세 물량은 아예 없고 월세의 개념으로 이미 바뀌었습니다.
따라서 좋든 싫든 자신의 수입의 일정부분은 월세로 빠지는 시대가 오고 있는것이고
어느 순간 그 월세 비용과 주택 대출 비용의 랑데뷰 타임이 주택매매의 시점이라 생각됩니다.

어차피 내가 살 집... 싸게 사는 것이 중요한게 아니라 내가 가장 편안한곳을 사야 된다고 생각합니다.

주택 시장은 참 어렵다고 생각합니다.

결론 전세는 점점 사라질 것이다....

2010-11-02 08:06:05

전세에서 월세로 안정적으로 전향 되려면 주택 수급이 문제가 아니라 전번적인 렌탈 제도의 도입이 필요하겠다는게 임대업을 하면서 느낀 점입니다. ^^ 현재의 시스템에서는 사실 월 임대 시스템 자체가 임대인이나 임차인들이 서로 피곤한 상황에 놓일 수 밖에는 없을 것 같겠더군요.

2010-11-02 08:08:07

저도 내년이 전세 재계약인데 걱정이네요. 제발 현시세로 2년만 더 살았으면 좋겠어요. 전세가 없어지면 서민ㅜ.ㅜ

2010-11-02 08:13:11

전세 없어지고 집값도 뚝떨어졌으면 합니다.서울. 전세가 2년에 재계약주기가 돌아오기때문에 한국처럼 집값이 오르락내리락하는 나라에서는 애초에 맞지않는 제도라고 생각합니다.전세가 존재하려면 집값에 영향을 크게 받지않도록 장기전세로 정착되야죠.

아비숑

2010-11-02 08:17:43

좋은 의견 감사드립니다 ^^; 말씀하신대로.. 전세 물량 부족->전세가 상승 인데... 전세가가 상승할때 집값이 상승하지 않는다면 말씀하신대로 되겠지요... 서울 같은 경우에는 전세가가 대체적으로 오르면 집값도 상승하지 않을까.. 싶은데... 그렇게 될 경우 매매가의 4~50% 선에서 전세가가 따라 가게 된다고 해도.. 금리라던가하는 외부적인 요인에 의해서.. 월세로 전환되지 않을까.. 하는 생각도 합니다... 다만, 그렇게 전환시에는 전세 보증금이라는 문제가 걸리는데.. 전세 보증금을 반환시 서울 같은 경우 평균적으로 2억선이라고 할 경우 집을 담보로 대출한다고 가정하고 5%의 이자라고 친 경우.. 1년에 천만원.. 월 90만원에 육박하는 월세인데....(보증금이나 기타 부분은 제외했습니다..) 집주인의 입장에서 그 이자를 감당할려면 세입자한테 최소 월 100만원 이상의 월세를 받아야 이해타산이 맞다는 생각을 하게 됩니다... 그렇다면.. 세입자의 입장에서 월 100만원 이상의 월세를 감당할만한 사람이 과연.. 얼마나 될지.... ;; 어찌보면 계산에 필요한 부분들을 제외하고 대충한 계산인지라..;; 좀 그럴수도 있지만.. 저런 생각이 들어 무서울 따름입니다..;;

a플

2010-11-02 08:24:39

결론은 서민들은 점점 살기 더 힘든 세상이 온다....

너무

2010-11-02 08:43:14

싸게 사는 것이 중요한게 아니라 내가 가장 편안한곳을 사야 된다고 생각합니다 => 이 말씀에 공감하고요, 결국 지역에 따른 집값의 격차가 더욱 심해질듯 합니다. 이 게시판에서 본 어느 분 말씀처럼, 좋은 곳은 아무리 비싸도 수요가 있고, 후진 곳은 아무리 싸도 수요가 없다 보면 양자의 가격차만 늘어나지 않을까 싶네요. 결국 양극화 -.-;;

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