법학전문대학원 교수, 법무법인 변호사 등이 해당 논란에 대해 잘 정리한 글을 인용하여 설명한 기사입니다. 제대로 된 배경 지식도 없으면서 자극적인 한탕 보도를 노리는 기자들보다는 정확한 분석이 담겼을 것입니다.
https://www.kgnews.co.kr/news/article.html?no=667894

[1] 대장동 개발사업 같은 형태의 사업은 전례가 없나?

→ 도시개발사업은 원래 민관합동 형태로 특수목적법인을 세워서 추진하는 경우가 대부분입니다.

(기사 인용) 그는 “복합기능을 갖는 도시를 종합적으로 개발하기 위해 투입되는 대규모 자금을 오롯이 공공에서 조달하는 것은 상당한 위험이 존재한다”며 “이러한 연유로 공공사업 시행자가 택지확보와 인허가 등을 지원하고 민간사업자가 자금조달 및 기술력을 동원하게 해, 민관이 시너지를 창출하고자 마련된 것이 바로 도시개발법과 민간합동형 프로젝트파이낸싱 사업”이라고 설명했다.

[2] 성남도시개발공사가 비합리적인 결정을 했나?

→ 성남도시개발공사는 개발 사업에 한 푼도 안 냈는데 이득은 회수했습니다. 성남시는 5500억원 가량 이익을 얻었습니다.

(기사 인용) 이 교수는 “성남도시개발공사는 대장지구 도시개발사업과 관련해 공사의 출자금을 제외하고는 어떠한 자금을 투자하거나 조달하는 등으로 부담하지 않았다”며 “지급보증, 채무인수 등의 신용공여도 하지 않았고, 분양보증, 매입확약 등의 책임을 부담하지 않았다”고 강조했다.
또 “결국 성남도시개발공사는 아주 적은 위험만을 부담하면서도 보장된 개발이익을 우선적이고 안정적으로 회수했다”며 “그치지 않고 성남시가 부담해야 할 지역 주변 기반시설을 사업주체가 대신 건설하게 함으로써 공공의 이익을 극대화할 수 있었다”고 밝혔다.

[3] 화천대유가 아파트 시행사업을 한게 특혜?

→ 성남시가 성남의뜰을 개발사업 시행자로 선정했기 때문에, 성남의뜰에 출자한 화천대유가 사업시행을 하는게 당연합니다. 오히려 일부 언론이 제기하는 것처럼 성남의뜰이 화천대유에 넘기지 않고 토지를 다른 데 넘기는게 불법입니다.
→ 성남의뜰에 대해서는 이 기사에는 나와있지는 않지만 배경 설명을 하면, 성남의뜰은 하나은행을 비롯한 여러 금융회사가 컨소시엄을 구성해서 공모한 것이고 성남시는 3개 컨소시엄 중 가장 많은 이익 환수를 약속한 컨소시엄을 선정했다고 해명했습니다.

(기사 인용) 이어 “성남의뜰 주주 중 AMC 역할을 할 수 있는 것은 화천대유 밖에 없었다”며 “이들의 관계 및 사업진행 방법 등에 대해선 당사자들이 법에 맞춰 관련계약을 체결해 진행해야 하는데 위와 같은 PFV-AMC 구조를 갖춰야 합법적인 진행이 된다”고 했다.
명 변호사는 화천대유가 직접 아파트 시행사업을 한 게 특혜라는 주장에 대해서도 반박을 이어나갔다.
그는 “개발사업의 시행자는 원칙적으로 자기가 아파트 건설 등 시행사업을 하는 것이 원칙”이라며 “시행사가 부지를 확보한 후 부지 그대로 제3자에게 파는 것은 오히려 아무런 위험부담없는 차익거래를 가능하게 하는 것이어서 예외적으로 인정해줄 뿐”이라고 일축했다.

[4] 배당금이 지나치게 많다?
→ 초기에 고위험을 감수하는 대가로 민간 쪽에 더 많은 수익금이 배정된 것입니다. 상식적으로 성남도시개발공사가 한 푼도 안 냈는데 1조 5천억원이 넘는 사업비가 어디서 왔을지 생각해보면 되죠. 성남의뜰, 화천대유가 1조 5천억원을 조달해서 부담한 덕에 결과적으로 아파트들이 지어졌고 분양도 이루어지고 있는거죠. 이재명이 무에서 유를 창출해내는 신도 아니고, 아무도 돈을 안 냈는데 아파트가 지어지겠습니까.

(기사 인용) 이에 대해 “이재명 당시 시장이 바꾸지 않았으면 환수된 5300억원과 성남도시개발공사가 받은 배당금 모두 민간 사업자에게 귀속될 뻔했다”며 “민간사업자들 배당이 많은 이유는 고위험을 감수하는 대가로 초기에 구조를 만들었는데 최근 부동산 가격이 급등했기 때문이다”라고 설명했다.

★ 결국 하나하나 뜯어보면 이재명은 그 당시 상황에서 상식적으로 일처리를 한 것입니다. 현재 성남시는 5500억원 개발이익을 환수했고, 지역 개발은 이루어졌죠. 만약에 성남시가 개입하지 않았다면 성남시가 챙길 이익은 훨씬 적었을 것입니다. 이재명이 그 과정에서 부당한 이득을 챙겼다면 모를까 현재는 밝혀진게 전혀 없습니다. 최근 보도를 보면 실제 비리의 존재 여부를 떠나 화천대유라는 회사 자체는 보수·야권 인사에 인연이 많이 드러나고 있어 보수·야권에 더 우호적이었다는 것을 알 수가 있습니다.

Comments

2021-09-18 02:05:49

성남시가 7300억 개발이익을 환수했다는 말은 사실이 아닙니다. 5500억 안에 1800억 배당금이 있습니다

Updated at 2021-09-18 02:13:17

민간 사업자들이 고위험을 이유로 높은 배당을 받은부분도 이상합니다. 애초에 고위험이 있다고 보기에 어렵다고합니다. 이번 사건은 사안이 굉장히 복잡해보여서 한쪽의 일방적인 얘기를 듣고 판단하기보다는 여러 언론을 통해 교차검증하는것이 필수같습니다. 또 경찰에서도 내사에 들어갔다고하니 좀 기다려보면 조만간 결과가 나올 것 같습니다
https://news.v.daum.net/v/20210917195802963
화천대유가 비용을 쓰고 위험부담을 졌기 때문에 특혜는 없었다는 주장입니다.
[A씨/화천대유 관계자 : 5천만원이 중요한 게 아니고 사람들 자꾸 5천만원 가지고 몇억을 벌었다 하는데, 운영하는 돈은 빌려올 수도 있고 내가 주머닛돈을 낼 수도 있는 거고.]

취재진은 사업 평가서와 당시 내부자료 등을 입수해 살펴봤습니다.
사정은 조금 달랐습니다.
사실상 위험 부담이 거의 없다시피 한 사업이었다는 대목이 곳곳에서 발견된 겁니다.
일반적으로 시행사가 지는 위험 부담은 크게 3가지입니다.
땅을 매입하는 지주 작업, 인허가 문제, 분양률입니다.

< 토지 매입 실패 위험이 없었다 >
우선, 토지를 매입해 택지로 만들지 못하면 사업 자체가 불가능합니다.
그런데 대장동은 성남도시개발공사가 토지 수용권을 가지고 있었습니다.
땅 주인과 협의가 안 되더라도 민간 업체와 달리 법률에 따라 최종 단계에선 강제로 수용할 수 있습니다.

< 인허가 문제 부담이 없었다 >
대장동 개발의 인허가권자는 성남시장이었습니다.
인허가 업무는 성남도시개발공사에서 지원했습니다.
경기도 자체 자료에도 "인허가 지원을 통해 사업 성공 가능성을 높였다"고 평가할 정도였습니다.

< 분양 성공 확률도 높았다 >
마지막 남은 난관은 분양률이었습니다.
[A씨/화천대유 관계자 : 확신이 전혀 없었어요. 그 당시에 부동산 경기도 안 좋았을뿐더러…]
하지만 금융기관도 "판교 남단으로 희소가치와 선호도가 증가하고 있다"고 평가했습니다.
절반이 공공 개발이라 분양가 상한제도 피해갔습니다.
최근 부동산 가격이 급등한 덕을 보긴 했지만, 이미 사업성이 충분히 좋았다는 게 부동산 업계의 지적입니다.

이 지사 측은 "5500억 원 공공 수익을 먼저 챙겼다"고 설명하고 있습니다.
하지만 이 가운데 상당액은 대장동 북측 터널 공사 등에 들어갔습니다.
터널 개통은 오히려 화천대유의 부동산 개발에 호재가 된 측면이 강하다는 지적도 나옵니다.

2021-09-18 02:13:47

겉으로 보기에 성공 가능성이 높다고 해도 공공기관이 직접 사업을 진행하고 자금을 조달하는건 또 다른 문제죠. 만약 실패하게 된다면 성남시에는 큰 부채로 되돌아오는데요. 위험 가능성을 전혀 고려하지 않을 수는 없는거죠.

Updated at 2021-09-18 03:04:14

그런데 결과적으로 화천대유에서 높은 배당 수익을 얻은 것은 충분히 높은 분양가를 받았기 때문인데, 15년 시점에서 향후 부동산의 상승을 확신했다면 몰라도 만일 18년말 분양시에도 부동산 가격이 별 변화가 없었다면 저런 수익율이 날지는 의문입니다.

특히 성남시는 확정 수익을 먼저 가져가는 구조였으니, 분양가를 높게 못받았으면 화천대유는 이익을 보기 힘들었겠죠.

그런데 주변지인 분당의 시세를 보면, 분당의 대표적 단지인 시범단지 32평 실거래가를 보면 15년 1월에는 5.9억 정도 하다가 대장지구 분양할 18년 12월에는 10억이 넘습니다.

거의 40% 이상 오른 것이고 그런 상승세가 대장지구 분양가에도 반영되어 수익이 높아졌다고 봐야할 것 같습니다.

실제로도 주변이 그렇게 폭등했는데도 당시에도 고분양가 논란으로 미분양되서 완판되는데 시간이 좀 걸렸었죠. 당시 분양가가 30평대가 7억이 넘었고, 40평대 후반인 엘포레 같은 경우 12억이 넘었으니까요.

그나마 분당보다 조금 쌌던 30평대는 미분양을 금방 해소했었지만, 엘포레는 미분양 해소하는데 6개월 가량 걸렸던 것 같습니다.

당장 지금도 대장지구 미분양으로 검색해봐도 아래와 같은 기사들이 나오죠.

"대장지구 너마저"… '판교 퍼스트힐 푸르지오' 미분양 - 머니투데이 (mt.co.kr)

[단독] 희비갈린 판교 대장지구…더샵포레스트 완판 비결은? - 매일경제 (mk.co.kr)

이런 상황을 보면 15년도 시점에서 성남시와 민간개발사와의 계약 구조가 민간쪽에 아주 유리했다고 보긴 어렵지 않나 싶습니다.

완전 민간개발 때야 적게 먹느냐 많이 먹느냐의 문제였겠지만, 위 계약은 성남시가 '먼저' 먹고 나서 남는 걸 먹는 구조였으니까 후순위인 민간쪽은 리스크가 꽤 있었다고 봐야할 것 같습니다.

예를 들어 대충 대장지구 세대수가 6천세대가 좀 넘는 걸로 알고 있는데, 분양가를 세대당 1억씩 적게 받았다면 지금보다 수익이 6천억이 빠질거고 그럼 대충봐도 화천대유 수익은 홀랑 날라가고 오히려 적자가 될 수도 있었을 거니까요.

위의 예시를 봐도 비교군인 분당보다 30평대의 경우 2억 이상 싸게 분양했는데도 겨우 완판했고, 중대형은 미분양을 꽤 오래 가져갔었는데, 만일 부동산이 오르지 않았거나 올라도 10~20% 정도만 올랐었다면 지금과 같은 고수익은 어렵지 않았을까 싶네요.

2021-09-18 02:11:43

그 부분은 정정했습니다

Updated at 2021-09-18 02:20:22

정정해주셔서 감사합니다. 개인적으로 이 사건의 쟁점은 이사업 자체가 아니라 저 화천대유(성남의 뜰)이 선정되는데 무슨 부정이 있었나 없었나라고 생각합니다. 사업자체는 괜찮아보이는데 화천대유가 어째서 그리고 하루만에 뽑혔는가가 좀 의구심이 들더라구요
https://news.v.daum.net/v/20210917161827718
화천대유는 민간사업자 공모가 나기 일주일 전인 2015년 2월 6일에 자본금 5000만원으로 설립된 신생 회사다

이에 대해 이 의원은 “다른 경쟁사는 공모일까지 시간이 촉박해 자산관리회사를 만들거나 영입하기 쉽지 않았을 수 있다”며 “반면 성남의뜰은 사전 정보를 토대로 ‘맞춤형 준비’를 했을 가능성을 배제할 수 없다”고 말했다

메리츠증권·성남의뜰·산업은행 등 3개 컨소시엄은 2015년 3월 26일에 사업계획서를 제출했고, 성남도시개발공사는 다음날인 27일에 화천대유를 포함한 성남의뜰 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정했다. 1조1500억원 규모의 개발사업을 책임질 민간사업자의 심사 과정은 하루 만에 끝났다. 심사한 이들도 성남도시개발공사 임직원이었다.

2021-09-18 02:19:32

이상복 서강대학교 법학전문대학원 교수는 15일 페이스북에 “‘대장지구 도시개발사업’은 서로 다른 2개의 지역을 하나의 구역으로 결합개발해 계획적이고 체계적인 개발로 지역주민의 숙원사항을 해소하고 지역균형 발전을 도모하는 것을 목적으로 한 민관합동형 도시개발사업”이라고 소개하며 의혹들에 대해 반박했다.

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기사 페북글을 쓰신 분 이재명의 기본 금융에 관한 강의도 하셨네요. 이재명 외곽 조직인 민주평화광장 발기인인 김복자 의원 초청이었고요.

과연 중립적인 시각일지 의문입니다.