ht대장동 화천대유 의혹이 정국을 뒤덮은 가운데 성남도시개발공사 설립과 대장동사업 추진과정의 성남시의회 회의록을 전수 조사했습니다. 2010년부터 2018년까지 성남시의회 회의록을 분석한 결과 새누리당 시의원들은 민영개발을 집요하게 요구하며 도시개발공사 설립을 막았고 이탈표가 생기자 자당 의원을 제명하기까지 했습니다. 사업이 본격화되는 시점에는 경기불황을 이유로 수익성에 회의적 입장을 드러내기도 했습니다. 당시에는 부동산경기가 지금과 달리 좋지 않았다는 이재명 지사의 주장이 회의록에서도 확인됩니다.

https://youtu.be/BUTxqxIlkkE

Comments

2021-10-18 00:13:16

그리고 한분이 댓글에 정리해준 내용

<대장동개발사업 펙트체크> 1. 왜 유령회사 세웠나 - 유령회사가 아니라 SPC(특수목적법인)임 SPC는 여러회사가 모여서 특정목적으로 사업을 진행할 때 백이면 백 이런방식으로 함 당연히 급조하는 것이고 프로젝트가 끝나면 해당 SPC는 해산하며 망하지 않는 한 납입 된 자본금 또한 전액 회수 됨 2. 왜 성남의뜰이 선택되었나 - 하나은행컨소시엄(성남의 뜰) 포함 3곳의 컨소시엄이 본 사업에 입찰하였고 하나은행컨소시엄이 가장 높은 환수액을 보장하였기때문에 선택 됨 (본 컨소시엄 내에 화천대유(AMC)와 SK투자신탁(천화동인1-7)(FMC)이 포함되어 있음) (도시개발법 PFV 설립 요건) 참고로 보통 이런 사업은 심사 당일에 심사가 끝나는게 관례이며 심사가 몇 일이 걸린다는 것이 오히려 이상한 것임 (뇌물과 로비때문이고 이 때문에 심사관들은 집에도 못감) 3. 성남의뜰은 무엇인가 - 일단 성남의뜰은 자본금 50억짜리 SPC법인임 (우선주46억5천만5천 + 보통주3억4999만5천) - 관련법 상 PFV(SPC)의 설립요건이 자본금 50억 이상임 성남토지개발공사(우선주 53.76%)(주식수 500.00 + 1주) 은행컨소시엄(우선주 46.24%) = 우선주 100% SK투자신탁(보통주 85.72%) 화천대유(보통주 14.28%) = 보통주 100% 성남시와 은행들의 53.76% + 46.24% = 100% 우선주는 말 그대로 '우선' 배당한다는 의미이지 수익배분의 척도가 아니며 성남시의 53.76% 또한 500.00 +1주를 맞추기 위한 의미상의 숫자일 뿐임(관련법 상 PFV충족 요건) 그 외 지분율은 입찰 당시 부터 하나은행컨소시움 자체적으로 설계하도록 하였음 성남시가 우선주를 확보하고 나머지를 민간의 자율에 맞긴 것은 최대한 민간과 엮이지 않고 확실한 구분을 짓기 위한 사전조치임 민간영역에 관여할 수 록 많은 로비와 비리가 발생하는 전례가 있기 때문이고 행정재량권의 남용으로 위법에 해당할 소지가 큼 별도의 수익배분 협약방식은 아래와 같음 1종 우선주주였던 성남도시개발공사는 총 4600억원을 우선보장받기로 함(추후 900억 추가환수) 2종 우선주주였던 하나은행, 국민은행, 기업은행 등은 해당 대출 이자를 보장받기로함 SK투자신탁(천화동인1-7)과 화천대유는 1종과 2종 우선주주 배당 뒤 남는 금액을 가져가기로 함 본 사업에서 공공인 성남시가 인허가 지원을 수행하게 되었고 민간인 SK투자신탁과 화천대유가 사전작업, 자금조달 및 집행 등의 제반업무를 수행하게 되면서 (총 350억 + 7000여억원(PF) + 8000여억원 = 1조5000여억원을 조달함) 성남시는 결국 1원도 쓰지않고 사업을 진행할 수 있게 되었고 본 사업의 모든 책임은 보통주인 화천대유와 천화동인이 감당하게 됨 4. 민간의 배당이 왜 이렇게 많나 당시는 부동산 침체기로 미 분양사태가 속출하던 시절임 특히 한국부동산원에 따르면 대장동 땅값은 개발이 본 궤도에 오르기 전에는 거의 오르지 않았고 2015년만 해도 수도권 땅값이 2.2% 오르는 동안 대장동은 10분의 1도 되지 않는 0.2%의 상승률이었음 실제로 당시 성남시의회에서는 대장동 사업계획을 검토하면서 경기 불황과 수익성에 대한 불확실성으로 민간 투자유치가 쉽지 않다는 주장을 했고. 내부 수익률을 고려하면 참여할 수 있는 출자자가 나타나겠느냐고 의문을 제기했으며, 미분양이 된다면 시가 큰 부담을 떠안아야 한다면서 특별 검토를 부탁했었음. 개발 당시 예상수익은 그다지 높지 않았고 (보통주 배당 1800억) 박근혜시절에 LTVDTI를 완화하면서 부동산값이 오르기 시작하였고 예상보다 많은 수익이 창출되게 됨 (보통주 배당 4000억) 민간 수익 6%제한 룰은 택지개발법령이고 택지개발법은 공공개발사업에 한함. 민간자본의 민관합작방식인 대장동개발사업은 도시개발법에 해당하며 추후 화천대유 측에서 직접 시행에 참여해 큰 수익을 올리게 된 계기 또한 도시개발법의 '출자자 우선공급제도' 때문임 <법인에 출자한 공공시행자에게는 보금자리주택용지를, 민간주택건설사업자에게는 민간출자자 총지분(50%미만)의 범위 내에서 민영주택용지를 우선 공급할 수 있도록 하고 택지개발법령에서도 민간참여 택지개발시 출자지분에 따라 택지 우선공급 가능하다.- 개정안 원문> 이러한 모든 이유를 차치하고서라도 세간의 주장대로 불패신화의 대장동이였다면 공공을 주장한 이재명이 잘못일까 민간을 주장한 국민의힘이 잘못일까? 5. 이재명이가 특혜를 주었나 - 알았건 몰랐건 어차피 진행되는 사업이었고 중간개입 없었으면 어차피 모든 이익이 민간으로 돌아가는 구조였음 민관합작 때문에 원주민이 손해봤다는 말은 일부는 맞고 일부는 틀림 어느정도 손해 본건 맞겠지만 이게 문제라면 국내 공공사업은 전부 없애야할 병폐임 반대로 생각해서 100%민영사업으로 했다면 대장동 외의 성남시 시민은 모든 이익을 민간에 빼앗겼을 것임 이런 이유로 당시 이재명은 100%공영사업으로 진행하려고 발의까지 하였으나 성남시의회(국민의힘과반)가 끝까지 반대하여 민관합작(PFV)으로 진행할 수 밖에 없었고 이 PFV의 분양 상한제 해제와 부동산 폭등이 맞물려 민간이 예상 밖으로 많은 이득을 편취했음에도 불구하고 현재는 왜 이익금 사전확정 방식을 도입해서 더 많은 이익을 가져오지 못했냐고 의혹을 제기하고 있음 이 민관합작PFV 원인 제공자가 현재 국민의힘이며 당시의 예상수익을 토대로 이익을 사전확보한 것도 모자라 리밋없이 민간과 똑같이 이윤배분을 한다고 했으면 과연 입찰이나 들어왔을지 의문임 이재명이 만약 배후이고 특혜를 주고 싶었다면 5년 동안이나 국민의힘과 싸울 필요 없이 그냥 국민의 힘이 원하던 대로 100%민영으로 주면 될 일을 일말의 양심은 있어서 성남시민에게 5500억은 주고 해먹을려는 것도 아닐테고 추론도 어느정도는 상식에 기반해서 해야 한다고 생각함 6. 다들 기부채납방식으로 환수하는데 왜 미화하나 도시개발사업의 기반시설설치비로 기반시설을 설치하고 종후에 기부채납 받는 것은 개발사업에서 일반적으로 볼 수 있는 방식임 당시 대장동개발사업의 이익환수는 일반적인 기부채납 + 부가 사업 비 5500억원임 위에 언급한 기부채납은 합산하지도 않았고 이미 당시 검찰 수사에서 확인된 바임 또한 당시의 이익환수액은 당시 시점까지의 최대금액이며 현재까지도 최대 임 경기연구원조사에 따르면 실제로 일반적인 기부채납을 제외한 2015년-2017년 3년간 경기도 전체 개발이익환수 총액은 부과액 6000억중 실제 징수액은 3000억 정도에 불과함 (유승민 캠프에서 비교하고 있는 비슷한 규모의 의왕백운밸리개발사업에서조차 정작 사업이 끝나고 한푼도 환수하지 못했음) 2017년 7월 기준 전국의 민관합작도시개발 건수는 총 217건이며 그 중 1조 5천억 규모의 사업에서 이 보다 많이 환수한 사례는 단 한건도 없음 이처럼 사후 배당과 관련 된 불 필요한 이해충돌과 행정력 낭비를 줄이고 이익을 축소하고 비용을 부풀리는 등의 비리를 막기 위해 사전 이익확정방식을 도입하여 3년간 경기도 전체의 개발이익환수총액 보다 많은 이익금을 환수 했음에도 이재명이가 모든 비리의 온상인 것 처럼 호도하는 것은 옳지 않다고 생각 함 오히려 뇌물 주고 로비하고 뒤로 해드신 분들이 본 개발 사업의 적폐라는 것을 알아야 함 본 토건비리세력이 개발사업 이전부터 '씨세븐'을 통하여 대장동일대의 부동산 작업을 해왔던 것으로 밝혀진 바 이들은 수단과 방법을 가리지 않고 본 사업을 추진했어야 하는 것으로 보임 본 대장동개발사업을 통해 부동산개발에 어떤방식의 뇌물과 비리가 발생하는지 지금까지 토건비리세력과 기득권세력이 어떤방식으로 부를 축적해왔는지 현재도 전국에서 이런 일들이 아직도 벌어지고 있다는 것을

모든 국민이 알 수 있는 좋은 기회가 될 것임

추가 사항

<대장동개발사업 타임라인> 2004년 토지주택공사(LH)가 128만㎡ 규모로 개발할 계획을 잡아 2020년 성남 도시기본계획에도 반영 2005년 개발계획 내용의 유출로 공무원 등 22명이 입건되면서 잠정 중단 이후 주민들이 직접 개발을 추진했으나, 2008년 토지주택공사가 다시 뛰어들어 주민들 반발 - 대장동 땅을 가진 토지주는 민간개발을 원했고, 건물 소유주는 공공개발을 원했는데 성남시는 결국 공공개발로 결정 - 민간개발 추진 당시 시행사가 '씨세븐' 2009년 씨세븐 대표였던 이모씨가 LH 대장동 개발사업을 좌초시키기 위해 당시 신영수 의원 동생 등에게 뇌물을 전달했고, 남욱 변호사에게 돈을 주고 정치권에 로비를 하게 함. - 신 의원의 동생, 부동산 업자, LH 본부장 등 6명 구속 - 남욱 변호사는 무죄로 풀려나면서 다시 대장동 개발사업에 뛰어들 수 있게 됨. - 강찬우 수원지검장 담당, 박영수, 이경제변호사가 변호 2009년부터 남욱과 정형욱은 '대장프로젝트금융투자', '씨세븐', '대장AMC'를 통해 대장동개발구역 전체의 20% 화천대유가 수의계약으로 받은 5개 구역의 92%를 사전 매입해 둠 2009년 10월7일 MB는 토지주택공사 출범식 기념사에서 “통합공사는 민간회사와 경쟁할 필요가 없다”며 “민간기업이 이익이 나지 않아 일을 안 하겠다는 분야를 보완해야 한다”고 말함. 2009년 국정감사에서 신영수 한나라당 의원(성남 수정)은 “무주택 서민의 내집 마련과 주거환경 개선에 힘써야 할 토지주택공사가 중대형 주택시장에 눈독을 들인 것은 모순”이라고 지적 2009년 12월 한나라당 소속이었던 신영수 전 의원은 ‘기업도시개발 특별법 일부개정법률안’과 ‘부동산투자회사법 일부개정법률안’, ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 일부개정법률안’을 동시에 대표발의 - 민간이익 보전 및 규제 완화 2010년 토지주택공사는 “대장동 사업 포기는 수익성이 떨어지는 사업 중의 하나를 중단한 것”이라고 말하며 대장동 사업 포기. 2010년 6월 이재명 성남시장 당선 공공개발 발의 2011년 11월 새누리당 소속 시의원 과반(34명 가운데 18석)을 차지했던 6대 성남시의회는 대장동 등 공공개발을 위한 지방채 발행 계획안과 성남도시개발공사 설립 반대. 같은 해 11월27일~2012년 6월까지 관련 조례안을 3차례 부결 2012년 11월 성남도시개발공사 설립의견 청취안을 부결시키고, 이듬해 3월까지 세차례 설명회조차 거부. 또 상임위와 본회의 각각 한차례씩 심사를 보류 2012년 12월31일 대장동 공공개발을 반대하며 집단으로 등원을 거부하며 2013년도 예산안을 보이콧 2012년 ｢보금자리주택법 시행령｣ 및 ｢주택공급에 관한 규칙」개정 <법인에 출자한 공공시행자에게는 보금자리주택용지를, 민간주택건설사업자에게는 민간출자자 총지분(50%미만)의 범위 내에서 민영주택용지를 우선 공급할 수 있도록 하고 택지개발법령에서도 민간참여 택지개발시 출자지분에 따라 택지 우선공급 가능하다.> 2013년 도시개발법 개정 <제71조의2 중 “보금자리주택건설”을 “공공주택건설”로 하고,“보금 자리주택”을 “공공주택”으로 한다.> 2013년 ‘도시개발공사’ 설립에 반대했던 시의회 의원 중 일부가 뜻을 바꿨고 성남도시개발공사는 2014년의 시작과 함께 출범 - 일탈표 새누리의원 제명조치 2014년 8월 1일 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화 2014년 택지개발촉진법폐지 공공주택법과 도시개발법 위주 적용 발표 - 민간 이익 제한 6%룰 해제 택촉법 폐지 발표 직후부터 위례·동탄·광교·하남미사 등 수도권 공공택지 청약경쟁률이 크게 뛰어오름. (2017년 기준 도시개발법 적용 전국 민관합작도시개발사업 218건으로 급등)

2015년 '성남의뜰' 설립 대장동 개발사업 시작